Yargıtay, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkilerde emsal teşkil edecek kritik bir karara imza attı. Yüksek Mahkeme, kira ilişkisinin taraflar için "çekilemez" bir hal alması durumunda, sözleşme süresinin dolması beklenmeksizin tarafların fesih hakkını kullanabileceğine hükmetti.
KİRA İLİŞKİLERİNDE "ÇEKİLMEZLİK" DÖNEMİ: SÖZLEŞME SÜRESİ ŞARTI KALKTI
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira hukukunda dengeleri değiştirecek bir kararı Resmi Gazete’nin 12 Mart 2026 tarihli sayısında yayımladı. Karara göre, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinde düzenlenen "olağanüstü fesih" hakkı, konut ve çatılı iş yeri kiraları da dahil olmak üzere tüm kira sözleşmelerini kapsayacak şekilde uygulanabilecek. Bu düzenleme, kira ilişkisini sürdürmenin taraflardan biri için katlanılamaz hale geldiği durumlarda, yasal bildirim sürelerine uymak kaydıyla sözleşmenin her an sona erdirilmesine olanak tanıyor.
ANAMUR'DAKİ YEREL MAHKEME KARARI BOZULDU
Emsal niteliğindeki süreç, Mersin’in Anamur ilçesinde yaşanan bir uyuşmazlıkla başladı. 2022 yılında imzalanan bir kira sözleşmesini, bir yıl sonra "çekilmezlik" gerekçesiyle feshetmek isteyen ev sahibi, kiracıya tahliye için 3 ay süre tanıdı. Kiracının evi boşaltmaması üzerine açılan davada, Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi ev sahibini haksız buldu. Yerel mahkeme, davanın sözleşme süresi dolmadan açıldığını ve meselenin "ihtiyaç sebebiyle tahliye" kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini belirterek talebi reddetti.
Adalet Bakanlığı'nın kanun yararına bozma talebi üzerine dosya Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’ne taşındı. Dosyayı inceleyen Yüksek Mahkeme, yerel mahkemenin kararını hatalı bularak kanun yararına bozdu.
YARGITAY: "SÖZLEŞMEYE BAĞLI KALMASI BEKLENEMEZ"
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin gerekçeli kararında, kira sözleşmelerinin "sürekli edinimli sözleşmeler" olduğu vurgulanarak şu ifadelere yer verildi:
"Herhangi bir nedenle, kira sözleşmesinde taraflardan biri için çekilmezlik hali ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması beklenemez. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uyma şartıyla, sözleşmeyi her zaman feshetme hakkını kullanabilir."
Mahkeme, bu hakkın sadece konutlarda değil, iş yeri kiralarında da genel bir kural olarak uygulanabileceğine dikkat çekti.
KANUNDAKİ "OLAĞANÜSTÜ FESİH" DETAYI
Kararın dayandırıldığı 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nun 331. maddesi, "önemli sebeplerin varlığı durumunda" taraflara sözleşmeyi her zaman feshetme yetkisi tanıyor. İlgili madde hükmü uyarınca, davanın görüldüğü hakim; durum ve koşulları değerlendirerek olağanüstü fesih bildiriminin ortaya çıkarabileceği olası parasal sonuçları (tazminat vb.) karara bağlama yetkisine de sahip bulunuyor.
Bu karar ile birlikte, kira süresinin bitmesine yıllar olsa dahi, taraflar arasındaki ilişkinin temelinden sarsıldığı ve sürdürülmesinin imkansızlaştığı ispatlandığı takdirde tahliye ve fesih süreçlerinin önü açılmış oldu.