Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından konut arzında yaşanan değişimin bölgesel kira enflasyonu üzerindeki etkilerini değerlendirdi. Analizde, deprem bölgesinde hızlanan konut üretimiyle birlikte kira enflasyonunun belirgin şekilde yavaşladığı, bu etkinin 2026’da depremden dolaylı etkilenen illerde de görülmeye başladığı belirtildi.
TCMB’nin blog sayfası Merkezin Güncesi’nde, Yapısal Ekonomik Araştırmalar Genel Müdürlüğü araştırmacıları Ali Arda Dalseçkin, Süreyya Güder Köşgeroğlu ve Muhammed Hamza Kayrıcı tarafından hazırlanan “Deprem Bölgesi Konut Arzı ve Bölgesel Kira Enflasyonu Gelişmeleri” başlıklı analiz yayımlandı.
Analizde, dezenflasyon sürecinde katılığın en fazla görüldüğü kalemlerden birinin kira olduğu belirtildi. Bu görünümde, 6 Şubat depremlerinin ardından konut stokunda meydana gelen kayıp ile deprem bölgesinden diğer illere gerçekleşen göçlerin önemli rol oynadığı ifade edildi.
Depremlerin ardından bölgedeki konut stokunun önemli ölçüde azalmasıyla kiraların hızlı şekilde yükseldiğine dikkat çekildi. Kira piyasasındaki etkinin yalnızca deprem bölgesiyle sınırlı olmadığı, bölgeden gerçekleşen göçlerin diğer illerde de kiralık konut talebini artırdığı kaydedildi.
Analizde bu duruma ilişkin, “Deprem sonrasında yaşanan göç hareketleri, göç alan illerde kiralık konut talebini ve kiraları artırdı. Akgündüz ve Kayrıcı (2026) tarafından yapılan çalışma depremin bu dolaylı etkisinin iller arasında farklılaştığını gösteriyor. Çalışmaya göre deprem bölgesiyle coğrafi olarak yakın olan ve/veya geçmişte güçlü göç ilişkileri bulunan illerde kiralar daha fazla arttı.” ifadelerine yer verildi.
DEPREM KONUTLARININ SAYISI 434 BİNE YAKLAŞTI
Depremin konut arzında oluşturduğu kaybın giderilmesi amacıyla kamu öncülüğünde kapsamlı bir yeniden imar sürecinin başladığı hatırlatıldı.
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından tamamlanan deprem konutlarının sayısının 2025’in başında 201 bin seviyesine, yıl sonunda ise yaklaşık 434 bine ulaştığı belirtildi.
TOKİ’nin depremden önceki üç yılda ürettiği yaklaşık 213 bin konutla karşılaştırıldığında, bu rakamın konut arzında önemli bir artışa işaret ettiği kaydedildi.
Konut arzındaki toparlanmanın yapı kullanım izinlerine de yansıdığı belirtilirken, deprem bölgesinin Türkiye genelindeki yapı kullanım izinlerinden aldığı payın deprem öncesinde ortalama yüzde 12 civarında olduğu, 2025’te ise yüzde 20’nin üzerine çıktığı aktarıldı.
KİRA ARTIŞLARI 2025’TE İVME KAYBETTİ
Analizde, konut arzındaki artışın kira dinamiklerine etkisi incelenirken iller; deprem bölgesindeki iller, deprem nedeniyle kiraların belirgin şekilde etkilendiği iller ve diğer iller olmak üzere üç grupta ele alındı.
Çevrim içi kiralık ilan fiyatları üzerinden yapılan karşılaştırmada, deprem illerindeki kira enflasyonunun 2023 ve 2024 yıllarında diğer iki grubun belirgin şekilde üzerinde seyrettiği, konut teslimlerinin hız kazandığı 2025’te ise yavaşlamaya başladığı görüldü.
Analizde, “Başka bir ifadeyle, deprem sonrasında konut arzındaki kayıpla birlikte hızlanan kira artışlarının, arzın yeniden güçlenmesiyle birlikte göreli olarak ivme kaybettiğini gözlemliyoruz.” değerlendirmesi yapıldı.
DOLAYLI ETKİLENEN İLLERDE DE YAVAŞLAMA GÖRÜLDÜ
TCMB analizinde dikkat çekilen bir diğer nokta ise kira enflasyonundaki ayrışmanın yalnızca deprem bölgesiyle sınırlı kalmaması oldu.
Depremden dolaylı etkilenen illerde kira enflasyonunun 2024 ve 2025’te diğer illere yakın seyrettiği, 2026’da ise belirgin şekilde daha düşük gerçekleştiği belirtildi.
Analizde, “Bu görünüm, deprem bölgesindeki konut arzının toparlanmasının, geri göç kanalıyla daha önce göç alan illerdeki kiralık konut talebini de kademeli olarak azaltıyor olabileceğine işaret ediyor. Konutların teslimi ile hanehalklarının geri dönüş kararlarının çeşitli ailevi tercihler ve kısıtlar nedeniyle eş zamanlı gerçekleşmemesi, bu etkinin gecikmeli olarak ortaya çıkmasını açıklayabilir.” ifadeleri kullanıldı.
KONUT ARZINDAKİ ARTIŞ DAHA GENİŞ BİR ALANA YAYILABİLİR
Deprem konutu projelerinin büyük ölçüde tamamlanmasıyla inşaat sektörü istihdamının deprem bölgesinde gerilerken, bölge dışındaki illerde hızlı artış gösterdiği aktarıldı.
Analizde, inşaat kapasitesinin deprem bölgesi dışına yönelmeye başlamasının, konut arzındaki artışın gelecek dönemde daha geniş bir coğrafyaya yayılabileceğine işaret ettiği değerlendirildi.
Geri göçün zamana yayılması da dikkate alınarak, yeniden imar sürecinin kira dinamikleri üzerindeki etkisinin deprem konutlarının teslim edilmesiyle sınırlı kalmayabileceği belirtildi. Deprem bölgesindeki konut arzındaki artışın hem bölgede hem de depremden dolaylı etkilenen illerde kira artışlarını baskılamayı sürdürebileceği kaydedildi.
Analizin sonuç bölümünde, deprem sonrasında konut stokundaki azalmanın hem deprem illerinde hem de göç yoluyla bazı diğer illerde kira enflasyonunu olumsuz etkilediği belirtildi.
Kamu öncülüğündeki yeniden imar faaliyetleriyle konut arzının hızla artmasının ardından deprem illerinde kira enflasyonunun belirgin şekilde yavaşladığı, bu eğilimin 2026’da dolaylı etkilenen illerde de görünür hale geldiği ifade edildi.
TCMB analizinde, “İnşaat sektörü kapasitesinin deprem bölgesinden deprem bölgesi dışındaki illere yönelmeye başlaması da konut arzındaki artışın daha geniş bir alana yayılabileceğine işaret ediyor. Bu görünüm, konut arzındaki iyileşmenin önümüzdeki dönemde kira enflasyonundaki yavaşlamayı destekleyebilecek unsurlardan biri olacağına işaret ediyor.” değerlendirmesi yapıldı.
