Bankalar tarafından ipoteklerin yüzde kaçının alındığı sorusu yıllardır eksik veya yanlış anlaşılan bankacılık sorunlarından biri olmuştur. Bu konu inşaat finansmanı sürecinde en önemli noktalardan biri olan bankaların ekspertiz değerinin yüzde kaçının verdiğinde de kendini göstermektedir. Konut kredisi çekerken ne kadar kredi alabileceğinizi bilmiyorsanız, hayalinizdeki evi alamayabilirsiniz ya da peşinat için düşündüğünüzden daha fazlasını ödeyebilirsiniz. En doğru ve güncel bilgileri sağlayan kapsamlı içerimizde aklınızda oluşan sorulara da kolaylıkla yanıtlar bulabilirsiniz.
KONUT KREDİSİ EKSPERTİZ DEĞERİ YÜZDE KAÇTIR?
Derecelendirme değerine bağlı olarak, iki farklı şekilde cevap verilebilir. Buradaki hesaplamanın ana noktası, kamuya açık olarak belirlenen değerleme limiti olan 500 bin TL'dir. Ekspertiz değeri 500 bin TL'ye kadar olan mülkler için yüzde 90'ına kadar kredi çekebilmeniz mümkündür. Bankacılık kanunlarından biri olarak pandemi ile hayatımıza giren bu kural günümüzde de geçerlidir. Yani satın almak istediğiniz evin ekspertiz değeri 500 bin TL'ye kadar ise ekspertiz değerine kadar kredi çekebilirsiniz.
Değerlemesi 500.000 TL'nin üzerinde olan daireler için yüzde 80 değerine kadar kredi alabilirsiniz. Şimdi verilen cevabı bir örnekle detaylandıralım. Diyelim ki banka kredisi başvurunuz onaylandı ve satın almayı planladığınız ev için size bir değerleme raporu gönderildi. Değerlemeyi 400 bin TL olarak ayarlarsanız, 400 bin TL karşılığı olan 360 bin TL'ye kadar kredi çekebilirsiniz. Ekspertiz değeri 1.000.000 TL ise 500 bin TL sınırını aşıyor, yani 800 bin TL'ye kadar kredi çekebiliyorsunuz.
EVİN DEĞERLEMESİ BELİRLENİRKEN EKPERTİZ UZMANININ TEMELİ NEDİR?
Biliyoruz ki kira ödemekten yorulan, ipotek almak isteyen veya var olan evini satıp daha iyisini almak isteyenlerin sayısı her geçen gün artıyor. Satmak isteyenler evlerinin değerinin ne kadar olduğunu merak ediyor.
Bunun için endişelenmenin en büyük nedeni hem kredi çekmenin hem de ev satmanın çok önemli olmasıdır. Bunun nedeni, kullanılacak ipotek tutarını belirlemesidir. Çünkü ev ekspertizine gelen resmi ekspertiz raporu, üreteceği rapor üzerinden satılacak veya alınacak evin değerini belirleyecektir. Banka kontrolünde, akredite ve sorumlu bir değerleme firması, satılık veya satın alınacak bir evin değerini belirlemek için aşağıdaki noktalara dikkat edecektir:
* Evin metrekaresi
* Konutun mevkiisi
* Evin kaçıncı katta olduğu
* Evin cephesinde deniz manzarası ya da başka manzara olup olmadığı
* Site içinde olup olmadığı
* Kapalı otopark
* Çocuk parkı ve sosyal alanlarının var olup olmadığı gibi bazı maddeler değerlendirilir ve eve bir bedel biçilir.
EKSPER ANALİZ YAPTIKTAN KAÇ GÜN SONRA KREDİ ONAYI ÇIKAR?
Ev sahipleri, evlerinin yüzde kaçının ipotekli olduğunu ve ipotek incelemesinden kaç gün sonra ipoteğin verileceğini merak ediyor. Banka değerlendirme raporları, ön onay için uzmanlara sunulur. Uzmanlarımız bu rapor ve belgeleri yaklaşık bir hafta (7 gün) içerisinde ilgili bankalara iletecektir. Bu işleme ipotek ön onayı denir. Rapor bankaya ulaştıktan sonra bankacılık işlemi nihai onayı bekler. Bu işlem 3 gün kadar sürebilir.
EVİN TAMAMINA KREDİ ÇEKİLİR Mİ?
Tabii ki ev almak isteyen oldukça fazla insan var ama peşinatsız ve peşinatsız çıkabilen, peşinat var mı diye kontrol edebilen dar gelirli birçok insan var. Tüm evin değeri kadar verilen kredileri sunan bankalar da küçümsenmemelidir. Ancak bu süreç yasal düzenlemelerle sınırlandırılmıştır. Bankalar, yalnızca ipotek uygunluğu açısından değerlendirilen evleri finanse edecek. Sadece pandemi süresince 300 kişiye kadar özel izinli kredi alacak. Pandemi bittikten sonra bunun devam edip etmeyeceği bu noktada bir muamma..
KONUT KREDİ BAŞVURUSU, KONUT FİYATI HESAPLAYICI
Örnek hesaplama ile elde edilen konut kredisini hesaplayıp tablo halinde açıklayalım. Örneğin 30 bin TL birikiminiz olduğunu varsayalım. Değerlendirdiğimiz eve gitti ve evin değeri 350 bin TL olarak belirlendi. Sonra tablo şöyle görünür:
Bu tabloya göre evi alabilmek için yaklaşık 5 bin TL kadar paraya ihtiyacınız olacak. Ayrıca, tapu masrafları ile birlikte diğer masrafları da göz önünde bulundurursanız size ekstradan gerekli olan para da artacaktır.
EKPERTİZ DEĞERİNE İTİRAZ EDİLİR Mİ?
İpoteği olan birine değer biçmekle ilgili en garip şeylerden biri, değerlemeyle tartışmaktır. Bir tahmine karşı çıkmak için somut verilere ihtiyacınız var. Örneğin; 600 bin TL'ye almaya çalıştığınız mülkün 400. bin TL değerinde olduğunu varsayalım. Bu evin gerçek değeri 600 bin TL civarındaysa ciddi bir hata var demektir.
Bu veriler, bölgedeki benzer donanımlı satılık evlerin satış fiyatlarına bakılarak elde edilebilir. Daha sonra değerlendirmeye doğrudan bankanıza itiraz edebilirsiniz. Değerlemeye itiraz başvurunuz banka tarafından kontrol edilecek ve yetkili hukuk firmasına iletilecektir.
Şirket raporu inceleyerek yeniden değerlendirebilir. Bu gibi durumlarda, tahminler önceki raporlardakinden daha düşük olmayacaktır. İşletmeler bankaya ortalama bir değişiklikle veya hiç değişiklik olmadan geri dönerler. Yeni değer eski değerden farklı değilse aynı değerle işlem yapılır. Ancak, yeni değer önceki tahminden yüksekse, mevcut hesaplama yeni değere göre yapılır.
ÇİFTE DEĞERLEME BİR EVİN DEĞERİNİ NE ZAMAN BELİRLER?
Çok yüksek değerli mülkleri değerlendirirken, bankalar birden fazla değerleme yükümlülüğü uygulayabilir. Birçok banka değeri 5 milyon TL'den fazla olan mülkler için en az iki tahmin talep eder ve hesaplamalarını bu tahminlerin ortaya çıkan değerlerinin ortalamasına dayandırır.
Örneğin, bir ekspertiz şirketi bir mülke 6 milyon TL değer biçerken, başka bir eksper 6 milyon 200 bin TL ekspertiz artışına neden olabilir. Pahalı bir kat mülkiyeti alırken iki farklı değerleme yöntemi kullanılabilir. Önceki bölümde belirtildiği gibi, her iki değerlemenin maliyeti kredi müşterisine aittir.
