Gayrimenkul piyasasını yakından ilgilendiren "Değer Artışı Kazancı" vergisi için geri sayım başladı. 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu uyarınca, gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindiği mülkleri 5 yıl (1.825 gün) dolmadan elden çıkarması durumunda elde edilen kâr, gelir vergisine tabi tutuluyor. Pek çok mükellefin farkında olmadığı bu düzenleme, Mart ayında verilecek beyannamelerle resmiyet kazanacak.
5 YIL SINIRI NASIL HESAPLANIYOR?
Düzenlemeye göre, mülkün tapu tescil tarihinden itibaren tam 5 takvim yılı geçmesi gerekiyor. Eğer mülk bu süre dolmadan satılırsa, alış ve satış fiyatı arasındaki fark "değer artışı" olarak kabul ediliyor. Ancak 5 yıllık süre dolduktan sonra yapılan satışlarda herhangi bir gelir vergisi yükümlülüğü doğmuyor.
İstisnalar:
Miras ve Bağış: Veraset yoluyla (miras) veya ivazsız (karşılıksız) şekilde edinilen gayrimenkullerin satışında 5 yıl kuralı uygulanmıyor; bu satışlar vergiden muaf tutuluyor.
Cins Tahsisi: Arsa üzerine inşa edilen binalarda 5 yıllık süre, binanın tapuya tescil edildiği veya fiili kullanımın (elektrik-su aboneliği gibi) başladığı tarihten itibaren işliyor.
ENFLASYON DÜZELTMESİ (ENDEKSLEME) AVANTAJI
NTV'nin haberine göre, vergi hesaplanırken sadece alış ve satış fiyatı arasındaki basit farka bakılmıyor. Mülk sahibini enflasyona karşı korumak amacıyla Yİ-ÜFE (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi) üzerinden maliyet güncellemesi yapılıyor. Eğer alış ve satış arasındaki endeks artışı %10’un üzerindeyse, mülkün alış fiyatı güncel değerine taşınarak net kâr belirleniyor.
Örnek Hesaplama: Aralık 2023'te 5 milyon TL'ye alınan bir evin, Ağustos 2025'te 8 milyon TL'ye satıldığını varsayalım:
Endeksleme Sonrası Maliyet: Yaklaşık 7 milyon 650 bin TL.
Vergiye Esas Kâr: Satış Bedeli (8 Milyon) - Endekslenmiş Maliyet (7.65 Milyon) = 350 bin TL.
Sonuç: Bu kâr üzerinden ilgili istisnalar düşüldükten sonra (örneğin 350 bin TL kâr için) yaklaşık 38 bin TL vergi tahakkuk edebiliyor.
BEYANNAME VE ÖDEME TAKVİMİ
Gelir İdaresi Başkanlığı, 2025 yılı içinde satış yapan mülk sahiplerinin izlemesi gereken takvimi hatırlattı. Bildirimde bulunmayanlar, sadece asıl vergiyi değil, aynı zamanda vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle de karşı karşıya kalacak.
Beyan Süresi: 1 Mart – 31 Mart 2026
1. Taksit Ödeme: Mart 2026 sonuna kadar.
2. Taksit Ödeme: Temmuz 2026 sonuna kadar.
