Bugün Türkiye’de ikinci, üçüncü hatta onuncu evini alanlar çoğalırken; ilk evini almak isteyenler piyasada tutunamıyor. Konut üretimi ihtiyaca değil, yatırım beklentisine göre şekilleniyor. Bu eğilim, konutu barınma hakkı olmaktan çıkarıp sermaye aracına dönüştürüyor.
Türkiye’de barınma artık bir hak değil, ayrıcalık. Kiralar uçmuş, ev fiyatları alınamaz seviyeye çıkmış, kamu ise bu tabloyu düzeltmekte aciz kalmıştır. 1984’te bu krize çözüm olması için kurulan Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), aradan geçen 41 yılda yaklaşık 1.4 milyon konut üretmiştir. Ancak mevcut üretim temposuyla, her yıl artan ihtiyacı karşılamak bir yana, mevcut açığı bile kapatamıyor. Yani delik büyük, yama küçük. Artık bu sistemin dışına çıkarak, konutu yatırım aracından barınma hakkına dönüştüren yeni bir paradigmayı tartışmak gerekiyor.
EV SAHİPLİĞİ DÜŞÜYOR, KİRACILIK ARTIYOR
TÜİK’in 2023 verilerine göre:
1-Ev sahibi olan hane oranı: %56,2
2-Kiracılık oranı: %27,8
3-“Kira ödemeden” oturanlar: %15,1
Ancak bu %15’lik kesimin içinde, fiilen kiracı olduğu hâlde “yakınımın evinde oturuyorum” diyenler de var. Nedeni basit: ev sahipleri vergi vermemek, kiracılar sosyal yardımı kaybetmemek istiyor. Bu da kayıt dışı kira ilişkilerini büyütüyor ve kamu politikalarını yanıltıyor.
TOKİ NE KADAR ÜRETİYOR?
TOKİ, 1984–2002 yılları arasında yalnızca 43.145 konut üretebildi. 2003’ten itibaren hızlanan üretimle birlikte 2024 itibarıyla toplam üretim 1.365.610 konutu aştı. Ancak bu konutların önemli bir bölümü deprem sonrası yeniden inşa, kentsel dönüşüm ya da lüks konut projelerine kaymış durumda.
Türkiye’deki toplam hane sayısının yaklaşık 26 milyon olduğu göz önüne alınırsa, TOKİ’nin 41 yılda doğrudan ev sahibi yaptığı kesim yalnızca %5-6 civarında kalmaktadır. Bu rakam, TOKİ’nin sorun çözme değil, sorunu yavaşlatma işlevi gördüğünü ortaya koymaktadır.
KONUT YATIRIM MI, BARINMA MI?
Bugün Türkiye’de ikinci, üçüncü hatta onuncu evini alanlar çoğalırken; ilk evini almak isteyenler piyasada tutunamıyor. Konut üretimi ihtiyaca değil, yatırım beklentisine göre şekilleniyor. Bu eğilim, konutu barınma hakkı olmaktan çıkarıp sermaye aracına dönüştürüyor. Bunu kırmak için:
BİRİNCİ KONUTA VERGİSİZ, FAİZSİZ KREDİ
İlk kez ev alacak vatandaşlara:
1-Sıfır konut vergisi,
2-Enflasyona endeksli düşük faizli uzun vadeli kamu kredisi,
3-Gerekirse arsa tahsisi sağlanmalı.
İKİNCİL VE ÜÇÜNCÜL KONUTLARA YÜKSEK VERGİ
1-İkinci ve sonrası konutlara %50’ye kadar kademeli vergi,
2-Boş tutulan konutlara stok vergisi,
3-Bu gelirle sosyal konut fonu oluşturulmalı.
KAMUSAL ARSA TAHSİSİ: BARINMA İÇİN DEVLET ARACILIĞI
Türkiye’de yüz binlerce dönüm kamu arazisi atıl ya da rant beklentisiyle tutuluyor. Bu topraklar, lüks projelere değil, halkın barınma ihtiyacına yönlendirilmeli.
Yeni bir sistem önerisi:
1-Vatandaşa, konut yapma şartıyla arsa tahsisi (49–99 yıllık kiralama)
2-Kooperatiflere kamusal arsa desteği + sübvansiyonlu inşaat kredisi
3-Özel sektörle anlaşmalı, sınırlı kâr marjlı “kamu denetimli üretim” modeli
PEKİ DÜNYA NE YAPIYOR?
Türkiye’de tartışmaya açmamız gereken bu modelin başarılı örnekleri dünyada mevcuttur:
AMSTERDAM – ERFPACHT SİSTEMİ (UZUN VADELİ ARSA KİRALAMA)
Toprakların %80’i belediyeye aittir. Vatandaşlara 99 yıllığına konut yapma şartıyla kiralama yapılır. Arsa kamuya aittir; vatandaş evi kullanır, satar, miras bırakır ama arsa rantı kamuya kalır.
ALMANYA (DÜSSELDORF) – BAUGRUPPEN MODELİ
Belediye, topluluklara veya kooperatiflere uygun fiyatla arsa tahsis eder. Vatandaşlar birleşip kendi evlerini yapar. Devlet bankaları uygun faizli kredi sağlar. Sonuç: katılımcı, dayanışmacı, sürdürülebilir konut üretimi.
KAZAKİSTAN – ARSA + KAMU KREDİSİ
Dar gelirli vatandaşlara bedelsiz arsa tahsisi yapılır. Konut yapımı için devlet bankaları düşük faizli kredi sağlar. Arsa temelli çözüm, ihtiyaç sahiplerine doğrudan barınma sağlar.
ABD – COMMUNITY LAND TRUSTS (TOPLULUK ARAZİ VAKIFLARI)
Arsa kamuya veya topluluğa aittir. Ev sahibi sadece yapının sahibidir. Spekülasyon önlenir, konut erişilebilir kalır. Satışlarda sınırlı kâr modeli uygulanır.
TOKİ NE OLMALI?
TOKİ bugüne dek birçok konut üretti, ancak rolünü yanlış oynuyor. Lüks konut projeleri, AVM inşaatları, villa tipi yaşam alanları TOKİ’nin sosyal konut misyonuyla bağdaşmıyor. Oysa Anayasa açık: “Kamu hizmetinde kâr gözetilemez.” (Madde 125)
TOKİ artık:
1-Sosyal konutun planlayıcısı,
2-Arsa tahsisinin koordinatörü,
3-Altyapı ve imar sürecinin yönlendiricisi haline gelmeli.
Müteahhit gibi değil, kamunun mimarı gibi çalışmalıdır.
SONUÇ: YENİ BİR KONUT REJİMİ ŞART
Konut üretimini piyasanın insafına, arsa tahsisini rantçıların eline, barınma hakkını vergi kaçakçılarına bırakırsak; bu krizi sadece derinleştiririz. Bugün ihtiyacımız olan şey:
1-Vergi adaleti,
2-Arsa reformu,
3-Kamucu konut üretimi,
4-Planlı, eşitlikçi ve sürdürülebilir bir barınma politikasıdır.
Unutmayalım: Ev yalnızca dört duvar değildir. Ev, insanın kendini güvenli, onurlu, huzurlu hissettiği yerdir. Bu hakkı koruyamayan devlet, vatandaşını hem ekonomik hem toplumsal güvencesizlikle baş başa bırakmış olur.
