Son yıllarda artan apartman ve site aidatları, kiracılar ile ev sahipleri arasındaki en büyük anlaşmazlık konularının başında geliyor. Ortak alanların bakımı, temizliği ve binaya yapılan büyük yatırımların faturasının kime kesileceği konusu çoğu zaman karmaşaya neden oluyor. Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), hangi masrafın kiracının cebinden, hangisinin mülk sahibinden çıkması gerektiğini net bir şekilde ayırıyor.
RUTİN BAKIM VE İŞLETME GİDERLERİ KİRACIYA AİT
Bir konutu fiilen kullanan kiracı, binanın günlük işleyişinden ve cari masraflarından doğrudan sorumludur. Tüketilen ve düzenli olarak yenilenen hizmetler bu kapsama girer.
Kiracının ödemekle yükümlü olduğu temel giderler şunlardır:
- Apartman temizliği ve çöp toplama hizmetleri,
- Ortak alanların elektrik ve su faturaları,
- Kapıcı, güvenlik personeli ve bahçıvan maaşları/giderleri,
- Asansörün aylık periyodik bakım masrafları.
BÜYÜK YATIRIMLAR EV SAHİBİNİN SORUMLULUĞUNDA
Binanın ana yapısını koruyan, ömrünü uzatan ve doğrudan gayrimenkulün değerini artıran kalıcı harcamaların faturası ise mülk sahibine kesilir. Kiracılar, binanın demirbaş niteliğindeki büyük yatırımlarını ödemek zorunda değildir.
Ev sahibinin karşılaması gereken yapısal giderler şunlardır:
- Binanın dış cephe boyası ve ısı yalıtımı (mantolama),
- Çatı onarımı ve su yalıtım işlemleri,
- Ana boru ve sıhhi tesisatların tamamen yenilenmesi,
- Asansörün ana motor değişimi veya ağır revizyonu.
TEK KALEM GELEN YÜKLÜ AİDATLARA DİKKAT
Apartman yönetimleri genellikle aidatları tek bir toplam tutar olarak belirler. Eğer sizden istenen aylık tutarın içinde hem günlük temizlik masrafı hem de büyük bir demirbaş taksiti (örneğin mantolama taksiti) aynı anda yer alıyorsa, burada ayrıştırma yapılması şarttır. Kiracı, yönetimden harcama dökümünü isteyerek demirbaş payına denk gelen tutarı ev sahibinden talep etmeli veya bu tutarı bir sonraki kira ödemesinden yasal olarak düşmelidir.
'AİDATI KİRACI ÖDER' MADDESİ HERŞEYİ KAPSAMAZ
Kira kontratlarına standart olarak eklenen "Aidat ve ortak giderler kiracıya aittir" maddesi hukuken sadece işletme (rutin kullanım) giderlerini kapsar. Sözleşmede böyle bir madde bulunsa dahi, binanın yapısal ömrünü uzatan demirbaş yatırımlarının kiracıya yüklenmesi hakkaniyete aykırı kabul edilir ve hukuken geçersiz sayılabilir.
KİRACI AİDATI ÖDEMEZSE FATURA KİME ÇIKAR?
Hukuki açıdan (KMK Madde 20 ve 22) apartman yönetiminin yegane muhatabı kat malikidir, yani ev sahibidir. Kiracı günlük aidatlarını aksatırsa, apartman yönetimi bu alacağı doğrudan ev sahibinden yasal yollarla tahsil etme hakkına sahiptir. Ev sahibi bu borcu yönetime ödedikten sonra, ödediği tutarı kiracısından rücu yoluyla (geri isteme hakkı) talep edebilir. Bu borcun uzun süre ödenmemesi, kiracı için yasal takip ve nihayetinde tahliye sürecini başlatır.
BOŞ DAİRELERİN AİDATINDAN KİM SORUMLU?
İçinde kimsenin oturmadığı, tamamen boş durumdaki daireler ortak giderlerden muaf tutulamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, dairede fiilen yaşanmasa dahi kat maliki genel giderlere katılmak zorundadır. Bu nedenle boş kalan dairelerin hem işletme hem de yatırım payları doğrudan gayrimenkul sahibine yansıtılır.
Taraflar arasında gider paylaşımı konusunda uzlaşma sağlanamaması durumunda, hukuki çözüm mercii olarak Sulh Hukuk Mahkemeleri devreye girmektedir.
