İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) tarafından kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmak amacıyla yürürlüğe konulan ve çatı katlarının ayrı birer tapulu daire olarak projelendirilmesine imkan sağlayan düzenleme yargı engeline takıldı. İstanbul 14. İdare Mahkemesi, 25 Şubat 2026 tarihinde aldığı kararla, 1/5000 ölçekli nazım imar planlarına eklenen söz konusu plan notunun iptaline hükmetti. Bu gelişmenin, şehir genelinde ruhsat aşamasında olan inşaat projelerini ve riskli yapılarını dönüştürmeye hazırlanan mülk sahipleri ile müteahhitler arasındaki anlaşmaları doğrudan etkilemesi bekleniyor.
GELİŞME: MAHKEMENİN İPTAL GEREKÇESİ VE İMAR MEVZUATI VURGUSU
Yargı makamı, iptal kararında teknik imar mevzuatına yönelik eksikliklere dikkat çekti. Mahkeme heyeti, çatı katlarına bağımsız bölüm hakkı tanıyan düzenlemenin gerekli kentsel analizler, bilimsel etütler ve kapsamlı bir plan açıklama raporu hazırlanmadan yürürlüğe sokulduğunu kaydetti. Kararda, ilgili kamu kurumlarından görüş alınmış olmasına rağmen, bu adımın kentin sosyal ve teknik altyapısı ile mevcut dokusuyla bütünlük sağlama noktasında yetersiz kaldığı vurgulandı. Öte yandan, İstanbul gibi kapsamlı bir metropol için uygulanan genel geçer yaklaşımın reddedildiği kararda, ilçeler arası farklılıkların, tarihi siluetin ve genel plan bütünlüğünün göz ardı edildiği ifade edildi. Mahkeme, kentin genelini kapsayan böylesi yapısal değişikliklerin yalnızca bir plan notuyla geçiştirilemeyeceğine, bunun yerine detaylı bir imar yönetmeliği değişikliği ile ele alınması gerektiğine hükmetti.
İBB'NİN DÜZENLEME İLE HEDEFLEDİĞİ DEĞİŞİKLİKLER
İBB Meclisi, 13 Mart 2025 tarihinde oybirliğiyle kabul ettiği kararla, olası İstanbul depremi öncesinde kentteki yapı stokunun yenilenme hızını artırmayı amaçlamıştı. Düzenleme ile şehir genelindeki kayıt dışı çatı kullanımlarının yasal bir zemine oturtulması ve kentsel dönüşüm süreçlerinde mülk sahiplerine fazladan bir tapulu bağımsız bölüm hakkı tanınarak müteahhitlerle yürütülen pazarlıklarda uzlaşma ihtimalinin artırılması öngörülüyordu. Aynı zamanda, artan inşaat maliyetleri sebebiyle yavaşlayan kat karşılığı inşaat projelerinin, müteahhit firmalara ek pay sağlanması yoluyla yeniden teşvik edilmesi ve riskli durumdaki yaklaşık 1,5 milyon konutun dönüşüm sürecinin hızlandırılması planlanıyordu.
PROJELER VE SÖZLEŞMELER ÜZERİNDEKİ MUHTEMEL ETKİLER
İptal kararının, sahada devam eden veya planlama aşamasında olan inşaat projeleri üzerinde somut hukuki ve ticari sonuçlar doğuracağı değerlendiriliyor. Bu durumun birçok projenin mimari çizim aşamasına geri dönmesini zorunlu kılması bekleniyor.
Diğer taraftan, kentsel dönüşüm görüşmeleri yürüten ancak henüz resmi sözleşme imzalamamış tarafların, vaat edilen çatı dairesinin hukuki geçerliliğini yitirmesiyle müzakerelere yeniden başlaması gerekecek. Noter onayından geçmiş ve resmiyet kazanmış sözleşmelerde ise mahkeme kararı sebebiyle "hukuki imkânsızlık" veya "imar durumunda esaslı değişiklik" maddelerinin devreye girebileceği, pay dağılımlarının yeniden hesaplanacağı ve olası anlaşmazlıkların yeni hukuki süreçleri tetikleyebileceği tahmin ediliyor.
