Türkiye'de sabit gelirliler için ev sahibi olmak, artan konut fiyatlarının yanı sıra yükselen kredi maliyetleri nedeniyle giderek zorlaşıyor. Yapılan araştırmalar, 2013 yılından bu yana ev fiyatlarının maaşlara oranının belirgin bir değişim göstermediğini, asıl kırılmanın konut kredisi finansman maliyetlerinde yaşandığını ortaya koyuyor.
Oksijen'den Esen Dolma'nın Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) konut fiyatları ile konut kredisi faiz verilerini ve 1/4 derecedeki en yüksek kademeli öğretmen maaşlarını esas alarak yaptığı çalışmaya göre, yüzde 25 peşinat ve 120 ay vadeli yüzde 75 kredi kullanım senaryosunda konuta erişilebilirlik tablosu ağırlaştı.
EVİN FİYATI 37 KATINA ÇIKTI, MAAŞ KARŞILIĞI ORANI SINIRLI DEĞİŞTİ
TCMB’nin ikinci çeyrek konut birim fiyatları verilerine göre, Türkiye genelinde 100 metrekarelik ortalama bir konutun fiyatı ve öğretmen maaşı kıyaslaması şu şekilde gerçekleşti:
2013 YILI VERİLERİ: Türkiye genelinde 100 metrekarelik ortalama konut fiyatı 141 bin 130 TL, 1/4 derecedeki öğretmen maaşı ise 2 bin 469 TL seviyesindeydi. Bir konut yaklaşık 57,2 aylık öğretmen maaşına denk geliyordu.
2026 YILI VERİLERİ: Aynı büyüklükteki ortalama konut fiyatı 5 milyon 189 bin TL’ye, 1/4 öğretmen maaşı ise 83 bin 254 TL’ye yükseldi. Bir konutun bedeli 62 aylık öğretmen maaşına karşılık geldi.
Nominal olarak konut fiyatları 13 yılda yaklaşık 37 katına çıkmasına rağmen, peşin alım gücü bakımından "ev kaç maaş ediyor" oranı 57,2 maaştan 62 maaşa yükselerek sınırlı bir artış gösterdi.
KREDİ TAKSİTLERİNİN MAAŞA ORANI YÜZDE 131,6'YA YÜKSELDİ
Konut finansmanı hesaba katıldığında ise tablo hızla değişiyor. 2013 yılında aylık yüzde 0,69 seviyelerine kadar gerileyen konut kredisi faizleriyle 100 metrekarelik bir konutun yüzde 75'i krediyle alındığında aylık taksit 1.357 TL oluyordu. Bu tutar, 2 bin 469 TL'lik öğretmen maaşının yüzde 55’ine (yaklaşık yarısına) denk geliyordu.
Yıllar içinde dalgalı bir seyir izleyen taksit/maaş oranı; 2018'de yüzde 92'ye çıktı, düşük faiz ortamının etkisiyle 2020'de yüzde 66'ya geriledi. Yükselen faizler ve fiyatlarla birlikte 2022'de yüzde 128'e, 2023 ve 2024 yıllarında yüzde 159 seviyelerine ulaştı. 2026 yılında faizlerdeki gerilemeyle oran yüzde 131,6'ya inmesine rağmen, aylık 109 bin 543 TL'lik kredi taksiti, 83 bin 254 TL olan en yüksek kademeli öğretmen maaşının tamamını geride bıraktı.
İSTANBUL’DA TAKSİT YÜKÜ MAAŞIN İKİ KATINI AŞIYOR
İstanbul özelinde konuta erişim sabit gelirliler için daha yüksek oranlara ulaşıyor:
FİYAT/MAAŞ ORANI: İstanbul'da 100 metrekarelik konut 2013'te 97,6 öğretmen maaşına denk gelirken, günümüzde 104,9 maaşa karşılık geliyor.
KREDİ TAKSİT YÜKÜ: 2013'te İstanbul'da kullanılan kredi taksiti (2 bin 317 TL), öğretmen maaşının yüzde 93,8'ini kapsıyordu. Bu oran 2018'de yüzde 164'e, 2020'de yüzde 109'a geriledikten sonra 2022'de yüzde 227'ye ve 2023'te yüzde 258 seviyesine çıktı.
KREDİ MEKANİZMASI DEVRE DIŞI KALDI
Verileri değerlendiren gayrimenkul değerleme uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, sorunun temelinde konut fiyatından ziyade finansman maliyeti ve krediye erişim engeli bulunduğunu belirtti. Büyükduman, Anadolu'da çift maaşlı aileler için ev almanın halen mümkün olabileceğini ancak İstanbul, Ankara, İzmir ve Antalya gibi büyükşehirlerde bu durumun imkânsızlaştığını ifade etti.
Konut kredisinin uygulamada büyük ölçüde devre dışı kaldığını vurgulayan Büyükduman, erişim sorunları nedeniyle son 13 yılda ortalama konut büyüklüklerinin yaklaşık yüzde 20 oranında küçüldüğünü ve İstanbul’daki birçok evin artık 75 metrekare civarına gerilediğini aktardı.
