Milyonlarca vatandaşın hayallerini süsleyen ev sahibi olma fikri, her geçen gün artan konut fiyatları nedeniyle bir hayal olarak kalmaya devam ediyor. Peki, sürekli demir, çimento gibi inşaat malzemelerindeki artışa bağlanan bu fahiş fiyatların arkasındaki asıl neden ne? İnşaat Mühendisi ve Emlak Uzmanı Atakan Bakılan, sosyal medya hesabından paylaştığı basit ama çarpıcı bir tabloyla, konut fiyatlarını asıl uçuran "gizli" kalemin arsa payı olduğunu gözler önüne serdi.
İNŞAAT MALİYETİ AYNI, FİYAT NEREDEYSE İKİYE KATLANIYOR!
Atakan Bakılan'ın paylaştığı "Arsa Payına Göre Konut Maliyeti Tablosu", kafa karıştıran konut fiyatlarının ardındaki matematiği çok net bir şekilde özetliyor. Analizde, 80 m² brüt alana sahip bir dairenin inşaat maliyeti, tüm senaryolarda sabit olarak 2.000.000 TL kabul ediliyor (m² başına 25.000 TL). Ancak işin rengi, müteahhidin arsa sahibiyle anlaştığı "kat karşılığı oranı" devreye girince tamamen değişiyor.
İşte o şok eden tablo:
- Senaryo 1: Arsa Payı %25 ise
Müteahhidin arsa sahibine %25 pay verdiği bir anlaşmada, 2 milyon TL'lik inşaat maliyeti arsa payı dahil toplam 2.666.000 TL'ye yükseliyor. Müteahhidin %25 kâr eklediği satış fiyatı ise 3.300.000 TL oluyor.
- Senaryo 2: Arsa Payı %60 ise
Özellikle popüler ve değerli bir lokasyonda, arsa sahibinin %60 gibi yüksek bir pay istediği anlaşmada ise rakamlar adeta çıldırıyor. İnşaat maliyeti yine aynı (2.000.000 TL) olmasına rağmen, arsa payı dahil toplam maliyet 5.000.000 TL'ye fırlıyor. Aynı %25'lik kâr oranıyla dairenin satış fiyatı bu kez 6.250.000 TL'yi buluyor!
SONUÇ: AYNI EV, SADECE ARSA PAYI FARKIYLA 3 MİLYON TL DAHA PAHALI!
Atakan Bakılan'ın bu basit tablosu, acı bir gerçeği ortaya koyuyor: İnşaat maliyeti hiç değişmese bile, arsa sahibine verilen pay oranının %25'ten %60'a çıkması, aynı dairenin satış fiyatını neredeyse ikiye katlayarak yaklaşık 3 milyon TL artırıyor.
UZMAN VURGULUYOR: "EN BÜYÜK ETKEN ARSA MALİYETİ"
Bu paylaşım, konut fiyatları tartışmalarında genellikle göz ardı edilen bir gerçeğin altını çiziyor. Tüketiciler ve kamuoyu genellikle artan malzeme ve işçilik maliyetlerine odaklanırken, özellikle büyük şehirlerdeki "kat karşılığı" projelerde, konutun nihai fiyatını belirleyen en büyük ve en "gizli" maliyet kalemi, arsa sahibine verilen paydan kaynaklanan arsa maliyeti oluyor.
Atakan Bakılan, paylaştığı notta tablodaki rakamların örnek olduğunu ve birim maliyetlerin projeye ve lokasyona göre değişebileceğini belirtse de, temel mantığın değişmediğini vurguluyor. Arsa ne kadar değerliyse ve arsa sahibi ne kadar yüksek bir pay talep ederse, vatandaşın ödeyeceği konut fiyatı da o kadar yükseliyor. Bu durum, özellikle yeni arsa üretiminin kısıtlı olduğu metropollerdeki konut fiyatlarının neden bu kadar yüksek olduğunu net bir şekilde açıklıyor.
