Kiracı-kiralayan sorunu üzerine değerlendirmeler

İnanılmaz boyutlarda artan kira ücretleri nedeniyle, kiracı - kiralayan ilişkisi son zamanlarda sosyal ve ekonomik önemli bir sorun olarak, son zamanlarda kamuoyu gündemini işgal etmektedir. Gün geçmiyor ki, kira artışı veya oturduğu evi tahliye etmesi için kiracısını darp eden, evini basan veya öldüren bir ev sahibi, ya da tam tersi kiralayanı darp eden veya öldüren bir kiracı haber olarak gazetelerde, televizyonlarda, sosyal medyada görülmesin.

Bu yazıda, artan kira fiyatlarının nedenleri ve bu sorunun ekonomik çözümü olarak neler yapılabileceği çok fazla tartışılmayacaktır. Zaten konunun uzmanları sorunla ilgili görüşlerini her fırsatta belirtiyorlar. Burada teknik ayrıntılara girmeden, daha çok mevcut kiracı – kiralayan sorununun hukuki boyutu ve hukuki çözüm önerileri tartışılacaktır.

Son birkaç yılda, kiralarda görülen anormal artışlar nedeniyle kiracı – kiralayan ilişkileri daha önce görülmemiş boyutta zedelenmiştir. Kiralayan, artan hayat pahalılığı karşısında gelirini dengeleyebilmek için kiracısından kirasını arttırmasını istemekte, bunu yapamıyorsa kiralananı boşaltmasını talep etmektedir. Kiracı da, yine ekonomik sorunlar nedeniyle geliri artmadığı, aksine azaldığı için bu talepleri kabul etmemekte ve olay hukuki bir sorun haline gelmektedir.

Hükümet, kiracıyı korumak amacıyla geçici bir yasa çıkartmış ve konutlardaki kira artışlarını Temmuz 2024 tarihine kadar yüzde 25 ile sınırlamıştır. Bu işin hukuki pratiğini yapan biri olarak bu sınırlamanın hatalı olduğu kanısındayız. Bir kere TÜİK’e göre, Kasım 2023 ayı için açıklanan enflasyon oranının yüzde 61.98, ENAG’a göre yüzde 129.27,iTO’ya göre yüzde 73.89 olduğu bir ortamda, yüzde 25 artış çok düşük kalmakta ve kiralayanlar aleyhine haksız bir durum yaratmaktadır.

Buna bir de, işyeri kira sözleşmelerine uygulanması serbest bırakılan Tüfe oranı ( Kasım ayı yüzde 61.36 olmuştur.) eklendiğinde, haksızlık daha da büyümektedir. Aynı binada, birebir aynı özellikleri taşıyan karşılıklı iki daire düşünün: birinin konut olması durumunda bu ay için uygulanmak zorunda olunan artış yüzde 25 ile sınırlı, diğerinin işyeri olması durumunda uygulanacak kira artış oranı, bu ay açıklanan yüzde 61,98 olan TÜFE olsun (geçtiğimiz aylarda bu artış yüzde 70-80’lere kadar varıyordu).Söz konusu durum çok büyük bir haksızlık yaratmakta ve çatışmayı derinleştirmektedir. Bu nedenle, konutlardaki kira artış oranlarını yüzde 25 ile sınırlandıran yasa yanlış bir uygulamadır. Kaldı ki, bu artışı beğenmeyen ev sahipleri bu defa, yasal yollara başvurmakta kira tespit, uyarlama, tahliye vb. davaları açmaktadırlar. Ev sahipleri oğlum, kızım, annem, babam ya da benim ihtiyacım var diye hukuki sebepler bularak, tahliye davaları açma yoluna gitmektedirler.

Gazete haberlerine göre, Vakıflar Bölge Müdürlükleri maliki oldukları konut ve işyerlerinin 2024 yılında uygulanacak kira artışları ile ilgili olarak kiracılarına gönderdikleri ihbarnamelerde yüzde 200 ile yüzde 850 oranında artış talebinde bulunmuşlardır. Vakıflar Bölge Müdürlükleri böylesi yüksek oranda kira artış talebinde bulunurken, konut kiralarını yüzde 25 ile sınırlamak, çok büyük bir haksızlıktır.

Basından öğrendiğimiz kadarıyla, Merkez Bankası Başkanı Hafize Gaye Erkan, İstanbul’daki ev kiralarının New York, Manhattan’daki kiralardan daha pahalı olduğundan yakınmış ve ev bulamadıklarından, annesinin yanına yerleştiklerini belirtmiştir. Devletin üst düzey yöneticilerinden birinin bile yüksek kiralardan şikayet etmesi, kiraların nasıl akıl almaz boyutlara ulaştığını ve kiracı – kiralayan uyuşmazlıklarındaki patlamayı açıklamaktadır.

Yukarıda anılan durumlar, mahkemelere başvurmayı arttırmakta ve davaların yığılması sonucunda, açılan davaların yaklaşık 10 ile 12 ay sonrasına ilk duruşma günü verilmesine yol açmaktadır. İlk celsede tahliye veya kira artışına ilişkin karar verilemeyeceği, açılan davada ileri sürülen sebeplere göre mahkemenin delilleri toplaması ve bunları araştırması ardından istinaf süreci dikkate alındığında, yargılama süresi ortalama 2-3 yıl sürmektedir. Bu sürece yasal istinaf sürecini eklediğinizde 3,5 -4 yıl beklemek gerektiği ortaya çıkmaktadır. Sahibi olduğu bir gayrimenkule gerçekten ihtiyacı olan bir mal sahibinin, ihtiyacını karşılayabilmesi veya kira parası ödenmeyen mal sahibi borçlu kiracısını tahliye edebilmesi için 3.5-4 yıl beklemesi gerekmektedir ki, bu hiç de hakkaniyete uygun bir süreç değildir.
Hükümet tarafından, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere uygulamaya sokulan, kira davalarında zorunlu dava şartı olarak arabulucuya başvuru, kira davalarındaki yığılmayı azaltmayı ve yasal çözüm sürecini kısaltmayı amaçlamaktadır.

Yine bu işin de pratiğini yapan birisi olarak zorunlu arabuluculuk şartının bir nebze olsun mahkemelerin dava yükünü azalttığını ve kiracı veya kiralayanların bir kısmının uzlaşma yoluna giderek, mahkemelerin iş yükünü bir nebze azalttıklarını söylemek lazım.

Yargılama sürecinin sonuçlanmasının 3,5-4 yıl sürmesi ve bu süre zarfında özellikle kira tespit davalarında talep olunan kira bedelinin karar, istinaf sürecinden geçmeden icraya konulamayacağının yanı sıra, bu 3,5-4 yıllık sürede işleyen yasal faizin Borçlar Kanununa göre yıllık yüzde 9 olduğu (yanlış okumadınız yazıyla yüzde dokuz) dikkate alındığında, söz konusu kira bedelini ödemekle yükümlü kiracının anlaşmaya gitmesi için mantıklı bir neden gözükmemektedir. Bu yüzde 9 yıllık faiz, ödenmeyen kira alacaklarına da uygulanan bir faizdir. Öyle ya, yıllık enflasyonun yüzde 50-60 olduğu bir yerde, 3.5-4 yıl sonra yüzde 9 yıllık faizle ödenecek bir kira bedelini hemen kabul edip, ödemenin çok anlamı olmayabilir. Kiralayan ile anlaşma yolunu seçen kiracılar ise, genelde oturdukları evleri veya işyerlerini kaybetmek ve kiralayan ile iyi ilişkilerini korumak isteyen kiracılar olmaktadır.

Bu noktada hükümet tarafından yapılması gereken işlerin başında ilk olarak, konut kiraları için getirilmiş bulunan yüzde 25 sınırını hemen kaldırmak olmalıdır. İşyerleri Tüfe oranına göre artış yaparken konutlar neden yüzde 25 ile sınırlansın ? Bu durum çok büyük haksızlıklara neden olmaktadır. Yine pratikten biliyoruz ki, 3000-TL-4000-TL. sına oturan kiracılar bulunmakta ve bu kiracıların bazıları kiralarını yüzde 25 artırarak ödemektedirler. Bu durumun sadece ekonomik ve hukuki bir haksızlığa neden olmadığını, ayrıca sosyal bir soruna da yol açtığını görmek lazımdır. Kaldı ki, söz konusu yüzde 25 sınırlaması Anayasamız da mevcut eşitlik ilkesine aykırı bir durum olduğu gibi, Anayasamızın 35. Maddesinde belirtilen mülkiyet hakkına da aykırıdır.

Bu arada, Borçlar Kanunumuzun 354.maddesi “ Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümleri, kiracı aleyhine değiştirilemez.” hükmünü getirmiştir. Böylece mülkiyet karşısında zayıf olan kiracıyı korumak amaçlanmıştır. Hükümet yüzde 25 sınırlaması getireceğine, tahliye taahhütlerinin sadece noterliklerce düzenlenebileceğine ilişkin yasal bir düzenleme yapmalıdır. Mal sahipleri kiracı ile kira sözleşmesi imzalanırken kiracıya açık tarihli bir tahliye taahhüdü imzalatmakta ve bu taahhüdü dilediği anda icraya verip, kısa sürede kiracısını tahliye edebilmektedir. Geçenlerde Yargıtay açığa imzalanan tahliye taahhütlerinin geçerli olduğuna ilişkin bir karar vermiştir. Bu düzenleme kiracılar için çok haksız bir durum yaratmaktadır. Söz konusu olay tüm hukuk camiası tarafından bilinmesine rağmen bugüne kadar hiçbir yasal düzenleme yapılmamış olup, kiracılar kiralayanın insafına bırakılmaktadırlar. Halbuki basit bir yasal düzenleme ile tahliye taahhütlerinin sadece noterler tarafından düzenlendiği takdirde yasal olarak geçerli olacağı şartı getirilirse, devam edegelen kiracılar aleyhine olan bu haksızlığın önüne geçilebilecektir.

Kiralayanlar aleyhine olan sadece uzun yargılama süreçleri olmayıp, aylık kira bedellerini ödemeyen bazı kiracıların aleyhlerine yapılan icra takiplerinde kira sözleşmesindeki imzaya itiraz edip, sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmeleridir. Böylece mahkeme kiracının imzasını inceleme yoluna gitmekte, borçlu kiracı ise zaman kazanmaktadır. İmzaya ve sözleşmeye itiraz edip, istinaf süreci de dahil 2,5-3 yıl, bazen 4 yıl hiç kira ödemeden bir evde oturmak mümkündür. Kiralayan 3,5-4 yılın sonunda yıllık yüzde 9 faiziyle parasını alabilirse ne mutlu ona. Medeni Kanunumuzun 2. Maddesi “Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bu hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.” demektedir. Burada ise, açıkça bir kötüye kullanma ve kötü niyet mevcuttur. Aklı başında herkes neyi imzalayıp, neyi imzalamadığını bilir. Zaman kazanmak için imzasına itiraz eden kişi, açıkça kötü niyetlidir ve mevcut yasa bu hakkın kötüye kullanılmasını korumayacağını düzenlemektedir. O zaman yapılacak iş, imza itirazında haksız olan kişiye ağır bir para cezası getirilmesiyle itirazların büyük ölçüde azalacağı kanısındayız.

Düzeltilmesi gereken bir diğer konu da halen yüzde 9 olan temerrüt faiz oranını, geçici bir düzenleme ile yıllık enflasyon oranına yakın bir yerde sabitlemektir. Bu oran kanımızca yüzde 20’den az olmamak üzere yüzde 25-30 arası bir noktada olmalıdır ki, icra takibine haksız yere itiraz edecek olan kişi, ödeyeceği yüzde 20 icra inkar tazminatının yanı sıra, ödeyeceği faizi de göz önünde bulundursun.
Kiraların bu denli artış sebeplerinin başında hiç şüphesiz ülkemizdeki yüksek enflasyon gelmektedir. Devam eden enflasyona hukuki çözümler bulamayacağımıza göre, mevcut yüksek kiralar karşısında başka neler yapabileceğinizi de düşünmek gerekmektedir.

Kimse tam rakamı bilmemekte, ama boş olarak duran dairenin sayılarının epey yüksek olduğu tahmin edilmektedir. Bazı mal sahipleri bu dairelerini kiraya vermemekte ve boş olarak tutmaktadırlar. Burada yapılması gereken, bu daireleri tespit edip, bunlara bazı Avrupa ülkelerinde olduğu gibi yüksek vergi uygulamak olabilir. Günümüzde her şey elektronik olduğu için elektrik, su ve doğalgaz faturaları ile bu daireleri saptamak kolay olacaktır. Bu daireleri saptadıktan sonra, mal sahiplerinin bu dairelerini kullandıklarını ispat etmeleri hali dışında, boş tutulanlara yüksek vergi uygulayıp, bunların kiralanmaları yolunu açmaktır. Böylece kiralık ev piyasasında arzı arttırarak, kira fiyatlarını aşağı çekmek yoluna gidilebilir.

Bir diğer çözüm de yabancıya satışların yasaklanması değil, ama belli bir süreliğine askıya alınması da mevcut dairelerin kiraya verilmesine neden olacağından, kira fiyatlarını aşağı çekeceği öngörüler arasındadır.

Artan kira artışları karşısında kanımızca yapılması gereken değişikliklerden biri de BK’nın 344/son maddesinde yer alan kira tespit davalarının açılabilmesi için 5 yıllık sürenin, geçici bir yasa ile kaldırılarak kiralayanlara kira tespit davası açabilmeleri yolunun açılması, türlü gerekçelerle açılan tahliye davalarının azalmasına ve kiracı- kiralayan arasındaki gerilimi düşürecektir.