Konut sitelerinde ve apartmanlarda son dönemde büyük tartışmalara neden olan aşırı aidat artışlarını engellemek amacıyla hazırlanan yasal düzenleme, 7 Mayıs 2026 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) Genel Kurulu onayından geçerek yasalaştı.
Yeni kanunla birlikte, apartman ve site yöneticilerinin kendi kararlarıyla fahiş aidat belirleme dönemi tamamen kapanıyor.
Kat maliklerinin haklarını korumayı amaçlayan bu düzenleme, yönetim süreçlerinde şeffaflığı ve ortak kararları zorunlu kılıyor.
YÖNETİCİLERİN KEYFİ AVANS TOPLAMA YETKİSİ SONA ERDİ
Kabul edilen yeni yasal mevzuata göre, site ve apartman yöneticilerinin sorumluluk alanları belirli sınırlarla yeniden çiziliyor.
Yöneticiler; binaların temizlenmesi, bakım ve onarım işlerinin yürütülmesi, asansörler ile kaloriferlerin işletilmesi, sıcak ve soğuk hava sistemlerinin çalıştırılması ve bina sigortası gibi işlemleri yönetim planında yer alan takvime göre sürdürmekle yükümlü olmaya devam ediyor.
Ancak bu faaliyetler için sakinlerden toplanacak avans tutarları artık yöneticinin kişisel inisiyatifinde kalmıyor.
Meclis tutanaklarına yansıyan bilgilere göre; yöneticiler, ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanmasından sorumlu oluyor.
Fakat bu avansın miktarı kat malikleri kurulunun onayından geçmek zorunda kalıyor.
Kadıköy, kentsel dönüşüm masalıyla katledildi
ONAYLI İŞLETME PROJESİ OLMAYAN YÖNETİCİLERE 3 AY İÇİNDE GEÇİCİ PLAN HAZIRLAMA ZORUNLULUĞU
Yöneticilerin keyfi şekilde aidat belirlemesini engellemek için işletme projelerinin onay süreci de sıkı kurallara bağlanıyor.
Bundan sonra yönetici, toplanacak avans miktarını ve bütçe planlamasını tek başına kararlaştıramıyor.
Hazırlanan işletme projesinin kesinleşmesi için kat malikleri genel kurulunun onayı şart koşuluyor.
Eğer kurul tarafından kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa, yöneticinin en geç 3 ay içinde geçici bir işletme projesi hazırlaması gerekiyor.
Bu geçici proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildiriliyor.
Tebliğ edilen geçici planın, en geç 3 ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınması yasal bir zorunluluk haline geliyor.
GEÇİCİ AİDAT ARTIŞLARINA ÜST SINIR GETİRİLİYOR
Halihazırda bir işletme projesi yürürlükte olan sitelerde, geçici proje dönemlerinde talep edilecek aidat artışlarına da yasal bir tavan sınır getiriliyor.
Yeni düzenlemeye göre, mevcut projenin devam ettiği durumlarda geçici işletme projesi için belirlenecek yeni bedel, takvim yılı başından itibaren geçerli olmak üzere bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamıyor.
Her yıl Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından duyurulan bu resmi oran, aidat zamlarında en yüksek sınırı oluşturuyor.
Meclis tutanağında yer alan ibareye göre, mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl bir önceki seneye ilişkin olarak yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirleniyor ve kat malikleri kuruluna sunuluyor.
Bu sayede yöneticilerin ara dönemlerde keyfi ve yüksek oranlarda zam yapmasının önüne geçiliyor.
İstanbul'un bazı ilçelerinde site aidatları, asgari ücreti geçti
YÖNETİM PLANINI DEĞİŞTİRMEK İÇİN SİTEDEKİ TÜM DAİRE SAYISININ ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUĞUNUN ONAYI ŞART
Toplu konut projelerinde ve sitelerde yönetim planlarının değiştirilmesi süreci de önemli ölçüde zorlaştırılıyor.
Eski uygulamada yönetim planlarında değişiklik yapılması konusunda geniş yetkilere sahip olabilen toplu yapı temsilciler kurulunun bu gücü sınırlandırılıyor.
Artık yönetim planında herhangi bir değişiklik yapılabilmesi için, kurul üyelerinin temsil ettiği toplam bağımsız bölüm sayısının üçte iki çoğunluğunun olumlu oyu aranıyor.
Yasal düzenleme kapsamında, bu kurala aykırı olan veya çelişen tüm eski yönetim planı maddeleri de tamamen geçersiz sayılıyor.
Meclis tutanaklarında bu durum, yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının üçte ikisinin oyunun şart olduğu şeklinde ifade buluyor.
Bu düzenlemeye aykırı olan eski yönetim planı hükümleri ise uygulanamıyor.
RESMİ GAZETE'DE YAYIMLANMASININ ARDINDAN YÜRÜRLÜĞE GİRECEK
TBMM Genel Kurulu bünyesinde kabul edilen ve yasalaşan bu tarihi düzenlemenin ne zaman hayata geçeceği de netlik kazandı.
Yeni kanun hükümleri, Resmi Gazete üzerinde yayımlandığı gün itibarıyla yürürlüğe girerek resmiyet kazanacak.
Kanun resmi olarak yayımlanıp yürürlüğe girene kadar geçen sürede ise mevcut yasal süreçler ve eski aidat toplama uygulamaları geçerliliğini korumaya devam edecek.
Meclisten geçen yasanın Resmi Gazete'de yayımlanmasıyla birlikte Türkiye genelindeki milyonlarca kat maliki fahiş aidat artışlarına karşı yasal koruma altına alınıyor.
