Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, paylı mülkiyette ön alım hakkına ilişkin önemli bir içtihat yayımladı. Resmi Gazete’nin 21 Ocak 2026 tarihli sayısında duyurulan karara göre, fiili taksim olmayan tarlalarda satış sonrası ön alım davası açılabilir; ancak satış sırasında itiraz etmeyen paydaşın talebi dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir.
Karar, özellikle miras veya satın alma yoluyla edinilen birden fazla hissedarın bulunduğu taşınmazlarda yaşanabilecek anlaşmazlıklar açısından önem taşıyor. Kamuoyunda “şufa hakkı” olarak bilinen ön alım hakkı, taşınmazın bir paydaş tarafından üçüncü kişiye satılması ve diğer paydaşların dava açması halinde gündeme geliyor.
‘ŞUFA HAKKI’ NEDİR?
Yargıtay kararı hatırlatıyor: “Yasal önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan özel hukuk nitelikli bir kısıtlamasıdır. Bu hak, paydaşın payını üçüncü kişiye satması ve diğer paydaşların bu hakkı dava yoluyla kullanması halinde ortaya çıkar.”
Paylı mülkiyette bir hissedarın payını üçüncü kişiye satması durumunda, diğer paydaşlar belirli şartlar altında öncelikli satın alma hakkını kullanabiliyor.
SINIR ÇİZGİSİ ÖNEMLİ
Uyuşmazlıkta, ortak tapulu bir tarlada hissedarlardan biri payını sattı. Satış sonrası diğer paydaş, ön alım hakkını kullanmak için dava açtı. Satış yapan pay sahibi ise tarlada fiili taksim bulunduğunu, payının sınırlarının belirli olduğunu savundu. İlk derece mahkemesi bu savunmayı dikkate alarak davayı reddetti.
Dosya, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz başvurusu üzerine Yargıtay’a taşındı. Bilirkişi raporu, tarlanın boş ve ekilmemiş olduğunu, sınır çizgileri veya belirli hatlarla ayrılmış bölümler bulunmadığını tespit etti.
SATIŞ ANINDA İTİRAZ ETMEYEN SONRADAN HAK İSTEYEMEZ
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi kararında, fiili taksim bulunmayan taşınmazlarda ön alım hakkının geçerli olacağını vurguladı. Kararda şu ifadelere yer verildi:
“Ön alım davasına konu payın bulunduğu taşınmaz, paydaşlarca özel olarak taksim edilip her biri kendi payını kullanırken biri bunu üçüncü şahsa satarsa, satış zamanında hak iddia etmeyen davacının ön alım hakkını kullanması, Türk Medeni Kanunu’ndaki dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.”
Daire, somut olayda fiili taksimat bulunmadığını belirterek, ön alım hakkı ve diğer şartlar yönünden yeniden değerlendirme yapılması gerektiğini vurguladı. Yerel mahkeme kararı bu nedenle bozuldu.
