Bir tapu üzerinden birden fazla kişinin söz sahibi olması durumundaki tapular hisseli tapular olarak adlandırılmaktadır. Bu tapuların gerek satım işlemlerinde gerekse yönetiminde kişiler birçok sorunla karşılaşabiliyor.
HİSSELİ TAPU YÖNETİMİ NASIL OLUYOR?
Temel kural olarak paydaşların arasında oybirliği ile anlaşma sağlanarak yönetim ile kullanmaya dair bazı kurallar getirilebilecek ve bunu tapu siciline şerh ettirebilecekler. Fakat, bu doğrultuda bir karar verilmediğinde farklı ihtimaller doğacaktır:
- Olağan yönetim işleri: Pay sahibi kişiler, küçük onarım işlemleri, emlak vergisi ödeme, sulama yapılması gibi olağan yönetimlerini tek başlarına yapacak ve bu doğrultuda doğan masraflarını diğer pay sahiplerinden talep edebilecekler.
- Önemli yönetim işleri: Kiraya verme, ekilmiş ekini değiştirme, kira sözleşmesinin iptali, işletme usulünü değiştirme gibi yönetimlerde pay sahiplerinin kişi ve pay açısından çoğunluğuna ihtiyaç duyulacaktır.
- Olağanüstü yönetim işleri: Gayrimenkulün amacının tamamen değiştirilmesine neden olacak kararlar ile esaslı yapı ve imar işlerine girişilmesi, bütün paylarda ipotek tesis edilmesi gibi durumlarda tüm pay sahiplerinin oy birliğine ihtiyaç duyulacaktır.
HİSSELİ TAPU SAHİBİ OLMANIN RİSKLERİ
Belirsizlik: Gayrimenkulün hangi bölümünün kim tarafından kullanılacağına dair anlaşmazlıklar yaşanabilir.
Güvensizlik: Beraber hareket etmenin zor olması ve malikin aynı fikirde olmaması nedeniyle sözleşme yapacak kişiler arasında güvensizlik oluşabilir.
Sürdürülebilir olmama: Pay sahiplerinden biri hayatını kaybettiğinde paydas sayıları çok artış gösteriyor ve yönetim zorlaşıyor.
Ön alım: Hisseli tapu sahipleri payını diğer kişiler ile istediği gibi satabilecek olsa bile diğer pay sahipleri satış bedelini ödeme şartıyla payları geri alabilirler.
Paydaşlıktan çıkarılabilir olması: Bir paydaş diğer paydaşların da isteğiyle paydaşlıktan çıkarılarak mülkiyet hakkını kaybedebilir. Bundan dolayı paylı mülkiyet sahibi olan kişilerin mülkiyet haklarının riskli olduğunu belirtmek gerekiyor.
HİSSELİ TAPULAR SATIŞA ÇIKARTILIR MI?
Hisseli tapuları satmak için bir engel yoktur. Noter eşliğinde yapılacak sözleşme veya tapu sicili ile satışı gerçekleştirmek mümkündür.
HİSSELİ TAPU ALIMLARINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
- Satın alınan bölümün gayrimenkulün belli bir bölümü değil ana gayrimenkulün hepsine ait olduğu bilinmeli.
- Diğer pay sahiplerinin ön alım haklarını kullanmamaları için o kişilerden yazılı onay alınmalı.
- Satış bedeli düşük gösterilmemeli.
- Tarımsal arazilerde ki payların devirlerine dair bazı kısıtlamalar olduğu bilinmeli.
HİSSELİ TAPULARA DAİR YARGITAY KARARLARI
Hisseli Tapuya Dönüştürme
6. HD., Esas. 2010/12408 Karar. 2011/1723 Tarih. 21.2.2011
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davasına dair karar temyiz edilmeksizin 17/2/2009 tarihinde kesinleşmesi üzerine, hüküm kanun yararına Cumhuriyet Savcılığınca temyiz edilmiştir.
Elbirliği mülkiyetinin hisseli tapuya çevrilmesine ilişkin davanın yapılan yargılaması sonunda yerel mahkemece verilen ve Yargıtay’ca incelenmeksizin kesinleşmiş bulunan hükmün kanun yararına bozulması Adalet Bakanlığının yazısı üzerine Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından istenilmekle dosyadaki tüm evraklar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine karar verilirken HUMK.’nun 388/son maddesi gereğince hüküm fıkrasında her bir paydaşa isabet eden payların ayrı ayrı gösterilmesi zorunlu olup mahkemece veraset ilamına atıfla yetinilmesi doğru olmadığından Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığının Adalet Bakanlığının gösterdiği lüzum üzerine kanun yararına bozma isteğinin kabulü gerekmiştir.
Hisseli Tapunun Haczi
6. HD., Esas. 2007/8010 Karar. 2007/10124 Tarih. 1.10.2007
Davacı, borçlu davalılardan Mustafa hakkında alacağın tahsili için icra takibi yapmış, kesinleşen takip sonucu, borçlu davalının Kayseri ili, Melihgazi ilçesi, 3 No’lu parselde bulunan ½ hiseli tapu üzerine haciz konulmuştur. Davacı, icra tetkik merciinden İ.İ.K. 121.maddesine göre almış olduğu yetkiye göre taşınmazın ortaklığının giderilmesini istemiştir. Davalılar, duruşmalara katılmamış, savunmada bulunmamışlardır. Borçlu ortağın, borcundan dolayı, paydaşlığın giderilmesine karar verilmesi için dava konusu taşınmazın elbirliği halinde mülkiyete konu olması gerekir.
Dava konusu edilen ve satışına karar verilen taşınmazda borçlu paydaş Mustafa’nün ½ hisseli payının bulunduğu, payın elbirliği mülkiyetine tabi olmayıp paylı mülkiyet hükümlerine tabi olduğu son gelen tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır. Bu durumda, davacı alacaklı borçlu paydaşın bu payını bağımsız olarak haciz ettirip sattırma olanağına sahip olduğundan davanın reddine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
Sulh Hakiminin Yetkisi
14. HD., Esas 2015/18941 Karar 2017/9667 Tarih 25.12.2017
Mahkemece, 5831 sayılı Kanun ile 3402 sayılı Kadastro Kanununa eklenen ek 3. madde ile elbirliği mülkiyetinin hisseli tapuya dönüştürülmesi konusunda tapu sicil müdürlüğünün görevlendirildiğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de bu hüküm 4721 sayılı TMK’nın 644. maddesini yürürlükten kaldırmamıştır. Anılan madde ile, “bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hakimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin hisseli tapuya dönüştürülmesine karar verilir” hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla, davacının dava konusu edilen taşınmazın elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini dava yoluyla istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.
Davetiye
6. HD., Esas 2012/18306 Karar. 2013/1925 Tarih 7.2.2013
Uyuşmazlık, elbirliği mülkiyetinin hisseli tapuya dönüştürülmesi istemine ilişkindir. Mahkemece, istem gibi karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Türk Medeni Kanunu’nun 644.maddesine dayalı elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davalarında davalılara gönderilen dava dilekçesi içeren duruşma gününü bildirir davetiyelerde “..belirlenen süre içinde elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya paylaşma davası açılmadığı takdirde istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verileceğine..” dair ihtarın bulunması gerekir. Davalılara gönderilen ve Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesindeki bu ihtarı içermeyen tebligatlar geçersizdir. Bu durumda mahkemece, davalılara yukarıda belirtilen ihtarı içeren dava dilekçesi içeren duruşma gününü bildirir davetiye tebliğ edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken bu husus üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Tapu Sicil Müdürlüğünün Yetkisi
6. HD., Esas. 2013/1127 Karar 2013/2923 Tarih. 21.2.2013
5831 Sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik yapılmasına dair, 27.01.2009 tarihli resmi gazetede yayınlanan kanunun ek 3.maddesinde, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi isteminin, Tapu Sicil Müdürü’ne yapılabileceği hükme bağlanmış ve taraflara dava yolu dışında başka bir seçenek sunulmuştur. Bu yasa, TMK.nun 644.maddesini yürürlükten kaldıran bir yasa değişikliği değildir. Bu durumda, davacıların TMK.nun 644.maddesi gereğince seçimlik haklarını kullanarak dava açmaları ve hisseli tapuya dönüştürme talebinde bulunmalarında herhangi bir usulsüzlük bulunmadığından, mahkemece TMK 644/2.maddesinde açıklanan şerhi taşıyan meşruhatlı davetiyelerin taraflara gönderilerek işin esasının incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hisseli Tapuda Habersiz Satış
14. HD., Esas 2018/3591 Karar. 2019/990 Tarih 6.2.2019
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda inşa edilen bina arzın tamamlayıcı parçasıdır. Kural olarak bina, üzerinde bulunduğu ana gayrimenkule tabidir. Paylı mülkiyet rejimine tabi taşınmazda tüm paydaşlar arasında payları karşılığı kullanımlarına bırakılan kesimleri belirleyen ve geçerliliği tartışılamayacak bir anlaşma bulunduğu ileri sürülmediği sürece taşınmaz üzerindeki yapılarda da paydaşların tamamının taşınmazdaki payları oranında mülkiyet hakları bulunduğunun kabulü zorunludur. Hal böyle olunca da elatmanın önlenmesi ve kal istemine ilişkin bu tür davalarda, davalı taşınmazların tüm kayıt maliklerinin davada davalı olarak yer alması zorunludur. Taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup yargılamanın her aşamasında re’sen gözetilmesi gerekir.
Saklı Paylar
1. HD., Esas. 2015/10611 Karar. 2018/12498 Tarih. 19.09.2018
Somut olayda, davalılardan K7 ve K8 tercih hakkını para olarak, diğer davalılar K4, K5 ve K6 ise ayın olarak kullanmak istediklerini belirtmişler, mahkemece vasiyete konu taşınmazlar yönünden ayın vermeyi tercih eden davalılara davacının saklı payına isabet eden (1/20) 34.021,70 TL tenkis bedelinin ödenmesine, davalıların her birinin arsa payı olan 3/20’den 1/5 pay=5/20 pay kesilerek davacı K2’e verilmesi sureti ile tapu sicil müdürlüğünce hisseli tapular da esas ve dikkate alınıp denkleştirme yapılmasına şeklinde hüküm kurulmuştur.
Mahkemece, davacının saklı payı dışında kalan miktarın bedelinin davalılara nakden ödenmesi ve ayın vermeyi kabul eden davalılar K4, K5 ve K6’ün payı yönünden davacı adına tescil kararı verilmesi gerekirken, ayın vermeyi tercih eden davalılar yönünden hem davacı hem de davalılar adına paylı tapu oluşturacak şekilde karar verilmesi doğru değildir.
