Ülke genelinde konut kiraları ve kiracı ev sahibi anlaşmazlıkları gündemden düşmezken, milyonlarca vatandaşı ilgilendiren kritik bir gelişme yaşandı.
Özellikle kombi bakımı, tesisat yenileme ve çatı onarımı gibi yüksek maliyetli kalemlerde, "Parayı kim ödeyecek?" tartışması, yargı kararıyla yeni bir boyuta taşındı.
Kiracı hakları konusunda internette en çok aratılan ev sahibi yükümlülükleri ve kira sözleşmesi detayları, Yargıtay'ın son içtihadıyla netlik kazandı.
KİRACI HANGİ MASRAFLARI EV SAHİBİNDEN ALABİLİR?
Kira ilişkilerinde en büyük kaos, genellikle evin demirbaşlarına yapılan harcamalarda çıkıyor.
Birçok kiracı, kombi bozulduğunda veya çatı aktığında, bu masrafın mülkün kullanımıyla ilgili olduğunu düşünerek ödemeyi kendi cebinden yapıyor.
Oysa Türk Borçlar Kanunu'na (TBK) göre durum hiç de sanıldığı gibi değil.
Kanun, kiralanan mülkün kullanımı için elzem olan ve kiracının kusurundan kaynaklanmayan ayıpların giderilmesini mülk sahibinin asli görevi sayıyor.
Bu kapsamda yapılan ödemeler 'zorunlu harcama' statüsünde değerlendiriliyor ve ev sahibinden talep edilebiliyor.
Hukukçular uyarıyor: Kirayı bu şekilde ödemek tahliyeye neden oluyor!
EVDEKİ TADİLAT MASRAFLARI KİRADAN DÜŞÜLÜR MÜ?
TBK'nın ilgili maddeleri, ev sahibinin mülkü sözleşme süresince 'kullanıma elverişli' tutmakla yükümlü olduğunu belirtiyor.
2026 yılı itibarıyla artan malzeme ve işçilik maliyetleri göz önüne alındığında, aşağıdaki kalemler doğrudan ev sahibinin sorumluluk alanına giriyor:
* Binanın dış cephe mantolama ve çatı onarımları,
* Kombi, şofben veya ana ısıtma sisteminin parça değişimi ve yenilenmesi,
* Patlayan su boruları veya çürüyen elektrik tesisatının değişimi,
* Binanın ortak kullanım alanı olan asansörün ağır bakım giderleri.
EV SAHİBİ TADİLATI YAPTIRMAZSA NE OLUR?
Pratikte bazı mülk sahipleri, "Evde sen oturuyorsun, sen yaptır" diyerek masrafı kiracının üzerine yıkmaya çalışabiliyor.
Hukukçulara göre bu noktada kiracının eli oldukça güçlü.
Eğer ev sahibi, kendisine bildirilen bir arızayı makul sürede gidermezse, kiracı bu onarımı kendisi yaptırabilir.
Önemli olan nokta ise şu: Kiracı, yaşam kalitesi veya güvenlik için zorunlu olan bu harcamayı yaptıktan sonra, ödediği bedeli ev sahibinden isteme hakkına sahip.
Yasa, bu harcamaların ev sahibinin mal varlığına değer kattığını ve kiracının bu yükü tek başına sırtlanmak zorunda olmadığını kabul ediyor.
Konut piyasası bir avuç zengine kaldı: Kiralar uçtu gitti!
YARGITAY KARARLARINDA MAHSUPLAŞMA NASIL GEÇİYOR?
Konuyla ilgili Yargıtay içtihatları incelendiğinde, kiracıyı koruyan net bir tavır görülüyor.
Yüksek mahkeme, kiralanandaki ayıbın giderilmemesi durumunda kiracının şu haklara sahip olduğuna dikkat çekiyor:
* Ayıbın giderilmesi için ev sahibine süre verilmesi,
* Süre sonunda yapılmayan onarımın kiracı tarafından yapılması,
* Yapılan masrafın kira bedelinden düşülmesi (mahsuplaşma).
Örneğin; kış ortasında kombisi bozulan bir kiracı, ev sahibine ulaşamazsa veya ret cevabı alırsa, yetkili servise ödeme yapıp faturasını kestirebilir.
Daha sonra bu tutarı, ödeyeceği aylık kira bedelinden düşerek bakiyeyi ev sahibine gönderebilir.
KİRACILAR HAKLARINI NASIL KORUMALI?
Uzmanlar, bu sürecin suistimale açık olmaması için kiracıları uyarıyor.
Hakkınızı tam olarak alabilmeniz için harcamaların 'lüks' değil 'zorunlu' olması şart.
Ayrıca yapılan tüm işlemlerin resmi fatura veya perakende satış fişi ile belgelenmesi gerekiyor.
Mümkünse onarım öncesinde ev sahibine durumu Whatsapp üzerinden veya noter kanalıyla yazılı olarak bildirmek, ileride doğabilecek hukuki ihtilaflarda kiracının elini güçlendiren en önemli delil oluyor.
Mülk sahibi, kendi mülkünün değerini koruyan esaslı onarımları kiracının sırtına yükleyemez.
Kiracı, zorunlu hallerde yaptığı masrafı kuruşu kuruşuna geri alma hakkına sahiptir.
Emlak piyasası kontrolden çıktı: Kirayı ödemek için kredi çekiyorlar!
