Dünyada bazı şehirler vardır, pahalılıkları ile ünlüdür. O şehirlerde değil ev almak, ev kiralamak bile çok ciddi bir maddi güç gerektirir. O şehirlere turist olarak bile gitseniz, ödeyeceğiniz otel parası diğer şehirlere göre çok yüksek olur. Moskova, Berlin, Londra, New York bunlara örnek olarak gösterilebilir…
Son yıllarda Türkiye’de özellikle İstanbul bu tarz şehirlerden birisi olma yolunda ilerlemeye başladı. Özellikle son bir senedir İstanbul’da değil ev almak ev kiralamak bile ciddi bir maddi güç gerektirmeye başladı.
Bir zamanlar konut kredisi taksiti olarak ödenen rakamlar artık kira olarak bile ödenemiyor. Başka bir ifade ile eskiden daha azı ile ev sahibi olunurken bugün daha fazlası ile ancak kirada oturuluyor. Devlet memurları, sabit gelirliler ve asgari ücretliler için -böyle giderse- İstanbul’da yaşamak hayal olacak.
Birkaç rakam vermek gerekirse; fiyat seviyesi Mart ayına kadar bir sene zarfında hiç durmadan artmaya devam etti. TCMB'nin açıkladığı Konut Fiyat Endeksi, Şubat’a göre yüzde 13,5; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 96,4 arttı. Reel artış ise yüzde 26,9 olurken metre kare fiyatı 8.640 TL oldu. Bunlar çok ciddi artışlar.
Peki bunun sebebi nedir? İlk akla gelen cevap, yabancılara konut satışına izin verilmesi ve bunun talebi aşırı attırması ile fiyatların uçması şeklinde. Bu, kısmen doğru bir saptama. Ancak yabancılara mülk satışı on yıldan fazla zamandır Türkiye’de serbestti. Buna son aylarda Ukrayna savaşından ötürü Ruslar ve Ukraynalılar eklendi. Bir de Körfez ülkeleri ile ilişkilerin düzelmesi ile oradan gelen bir arap sermayesi ve bunun getirdiği talep var.
Ancak suçu(!) yabancılara atmak biraz işin kolayına kaçmak oluyor. Zira bakıldığında konut satışında yabancı payının yüzde beş ile yüzde yedi arasında değiştiğini görüyoruz. Dolayısı ile bahsettiğimiz fiyat patlamasının asıl nedeni yabancılar değil.
Bunun en büyük nedeni ciddi maliyet artışı. Son birkaç senedir yaşadığımız kur şokunun getirdiği ciddi bir maliyet artışı var. Demir, çimento, arsa vb. bir çok inşaat kaleminde çok yüksek oranda fiyatlar yükseliyor. Kaçınılmaz olarak bunlar da konut satış fiyatlarına yansıyor.
Diğer başka bir neden hem ülkemizde hem de Dünya’da ciddi oranda para basılması. Basılan paranın neden olduğu sıcak para hareketi ve enflasyon. Kaçınılmaz olarak bu paranın hücum ettiği alanlardan birisi de konut sektörü. Dolayısı ile sadece ülkemizde değil Dünya’da da bir konut fiyatı balonu var ve biz de bundan etkileniyoruz.
Ülkemizde zaten son yıllarda mevduat, borsa, hazine tahvilleri gibi alanlarda ciddi bir reel getiri kaybı yaşandı. Parası bu yatırım kalemlerinde olan insanlar reel getiriden yoksun kaldılar. Bundan ötürü halkın bir kısmında “en azından bir mülk alayım da paramın değeri kaybolmasın” algısı mevcut.
Zaten geleneksel olarak mülk ve altını en temel yatırım aracı olarak gören bir kültürümüz var. Bu da mevcut şartların üzerine eklendi.
Bu durum kiralarda da gözlemleniyor. Şahıslara kiralanan konutlarda TÜFE oranı kadar artış limiti olsa da iş yerlerinde bu yok. Sadece bu yüzden ötürü metrekare başına belli bir kira limiti, sınırlaması getirilmesi bile teklif edildi. Uygulanması zor görünüyor ama bu konu da gündemde.
Gidişat nasıl olur, şu an için öngörmek zor. Yakın-orta gelecekte fiyatlarda bir gevşeme beklenmiyor. Ama küresel şartların sürpriz bir şekilde olumluya dönmesi belki biraz bu fırtınayı durdurabilir. Göreceğiz…
