Kira sözleşmelerinde taraflar arasında en sık uyuşmazlık yaratan konulardan biri olan depozito (güvence bedeli) iadesine Yargıtay'dan önemli bir düzenleme geldi.
Yüksek Mahkeme, milyonlarca kiracı ve ev sahibini doğrudan ilgilendiren kararda, depozitonun iade biçimini netleştirdi.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) ilgili maddelerince kira ilişkilerinde teminat olarak alınan depozito bedeli, tahliye sonrasında ev sahibi tarafından kiracıya geri ödenirken, yıllar içinde oluşan yüksek enflasyon farkı nedeniyle hak kaybı yaşanıyordu.
DEPOZİTO İADESİ HESAPLAMASI NASIL YAPILACAK?
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin verdiği emsal nitelikteki karara göre, kiracının ev sahibine ödediği depozito, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihteki güncel kira bedeli üzerinden hesaplanarak iade edilmeli.
Kararın gerekçesinde, depozitonun sadece kira başlangıcındaki bedel olarak kalması yerine, sözleşme süresi boyunca oluşan güncel kira parasına tatbik edilerek bulunacak güncel değerin kiracıya ödenmesi gerektiği belirtiliyor.
Bu durum, özellikle kiraların hızlıca arttığı yüksek enflasyon dönemlerinde, kiracının yıllar içinde eriyen depozito bedelini güncel ekonomik koşullara uygun bir şekilde geri alabilmesini sağlıyor.
Konut sahipleri dikkat! Emlak Vergisi Kanunu değişiyor
KİRA DEPOZİTOSUNU ELDEN ÖDENİR Mİ?
Borçlar Hukuku uzmanları ve avukatlar, Yargıtay'ın bu kararının kiracı lehine önemli bir gelişme olduğunu vurguluyor.
Aynı zamanda, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 342. maddesine göre kiracının ev sahibine depozitoyu elden vermesi kanunen yasak.
Yürürlükteki yasa, depozito bedelinin vadeli bir banka hesabına yatırılmasını ve kiracının rızası veya mahkeme kararı olmadan bu hesaptan çekilmemesini şart koşuyor.
Ancak, uygulamada bu yasal zorunluluğa genellikle uyulmadığı ve depozitonun elden verildiği görülüyor.
DEPOZİTO İADESİ İÇİN KİRACININ HAKLARI NELER?
Kiracılar, Yargıtay'ın 2016 yılında verdiği bu emsal kararı dayanak göstererek, tahliye sonrasında depozito iadesini talep edebilir.
Ev sahibinin depozitodan kesinti yapabilmesi için, kiralanan taşınmazda hasar, ödenmemiş fatura ya da kira borcu gibi somut delillerle ispatlanmış bir gerekçesinin olması gerekiyor.
Aksi takdirde, ev sahibi haklı bir sebep olmaksızın iadeden kaçınamaz.
Eğer ev sahibi iadeyi yapmazsa, kiracı ihtarname çekerek yasal süreci başlatabilir.
Bu ihtara rağmen ödeme yapılmazsa, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yoluyla veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açarak, depozito bedelinin faiziyle birlikte geri alınması mümkün.
Birden fazla evi olanlar için yeni dönem! Lüks yalılar ve köy evleri aynı vergide toplanıyor
TARAFLAR ARASINDA FARKLI BİR ANLAŞMA MÜMKÜN MÜ?
Depozito iadesi bedelinin tespiti konusunda hukuki kural başlangıçtaki kira bedeli olsa da, taraflar kira sözleşmesi veya ayrı bir ek protokol ile bu durumu değiştirebilir.
Kiracı ve kiraya veren, yazılı bir anlaşma yaparak depozitonun güncel kira bedeli üzerinden iade edileceğini kararlaştırabilir.
Ancak bu durum, kanuni kuralın bir istisnası ve sözleşmelerin büyük çoğunluğunda bu tür bir düzenlemeye yer verilmiyor.
Aksi bir yazılı düzenleme mevcut değilse, yasal hüküm geçerliliğini korur.
DEPOZİTO NE ZAMAN VE HANGİ ŞARTLARDA İADE EDİLİR?
Güvence bedeli olarak da adlandırılan depozito, kira sözleşmesinin bitimini takiben, kiralanan taşınmazın tam, eksiksiz, temiz ve hasarsız teslimi koşuluyla kiracıya iade edilir.
Kiracı, tahliye esnasında geride ödenmemiş kira borcu veya elektrik, su, doğalgaz gibi yan giderler bırakmamış olmalı.
Türk Borçlar Kanunu'na göre, taşınmazın hasarsız teslim edilmesinden ve kiracının tüm yükümlülüklerini yerine getirmesinden sonra, ev sahibinin bu bedeli en geç 1 ay içinde iade etmesi beklenir.
Vergi adaletsizliği! Emlak vergisi oranları halkı çileden çıkardı
EV SAHİBİ DEPOZİTODAN KESİNTİ YAPABİLİR Mİ?
Ev sahibinin depozitodan kesinti yapma hakkı, sadece hukuki bir dayanağı olması koşuluyla mümkün.
Kiraya veren, depozitoyu: kiralananda kiracının neden olduğu somut zararların giderilmesi, ödenmemiş kira borçları veya ödenmemiş fatura borçlarının kapatılması için kullanabilir.
Ancak bu kesintilerin, fatura, fotoğraf, tahliye tutanağı gibi somut delillerle ispatlanması zorunlu.
Kesinti yapıldığı takdirde, kalan tutar yine en geç 1 ay içinde kiracıya iade edilmeli.
İADE EDİLMEMESİ DURUMUNDA KİRACININ HAKLARI NELERDİR?
Eğer ev sahibi, haklı bir gerekçe olmaksızın veya ispatlanabilir bir zarar iddiası olmaksızın depozito iadesini gerçekleştirmiyorsa, kiracının yasal yollara başvurma hakkı doğar.
Öncelikle, kiracı noter aracılığıyla yazılı bir ihtarname çekerek iadeyi talep etmeli.
İhtara rağmen iade gerçekleşmezse, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu gereğince zorunlu arabuluculuk süreci başlatılmalı.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması halinde ise kiracı, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açma ya da doğrudan ilamsız icra takibi başlatma hakkına sahip.
Ayrıca, ihtar çekilen tarihten itibaren geçen süre için gecikme faizi talep etme hakkı da mevcut.
TOKİ, Tuzla'daki konutları iptal etti, hak sahiplerine Arnavutköy'den ev verdi!
KANUN NE DİYOR: DEPOZİTO BANKADA MI TUTULMALI?
Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) ilgili maddesi, kiraya verenin aldığı güvence bedelini (depozitoyu) vadeli bir banka hesabına yatırmakla yükümlü olduğunu belirtir.
Bu hesap kiracı lehine açılır ve kiracının rızası ya da kesinleşmiş mahkeme/icra kararı olmadan bankadan çekilemez.
Bankada tutulan depozitonun faiz geliri de kiracıya ait.
Her ne kadar uygulamada elden ödeme yaygın olsa da, hukuki güvence ve ispat kolaylığı açısından banka aracılığıyla işlem yapılması büyük önem taşır.
