HAVA ASAL
Arsa ve ev fiyatları hızlı bir şekilde artarken kiralar ise cep yakmaya devam ediyor. Son aylarda yaşanan bu artışı Karar'a yorumlayan Yeditepe Üniversitesi öğretim görevlisi Prof. Dr. Veysel Ulusoy 'Türk ailesi için konut kıtlığı yaşanacak' dedi. Ulusoy ayrıca bundan sonra 20 yıl boyunca 4 kişilik bir ailede bir kişinin iş hayatı boyunca kira için çalışacağını da belirtti.
Konut fiyatları ve kiralarda meydana gelen artışlar hakkında açıklama yapan Prof. Dr. Veysel Ulusoy, 2018'de yaşanan ekonomik krizin 2020 yılında başlayan pandemi ile birlikte ikiz krize dönüştüğünü üstüne bir de son yıllarda nüfusun neredeyse yüzde 10'u kadar bir sığınmacının demografik değişikliğe neden olduğunu belirterek konut kıtlığı yaşanacağını vurguladı. Ulusoy yaşanacak krizin en az 20 yıl süreceğini ve ortalama Türk ailesi için artık konut üretilmediğini de söyledi. İşte KARAR'a konuşan Prof. Dr. Veysel Ulusoy'un açıklamalarının detayları.
KARAR: Konut ve arsa fiyatlarındaki artışa dair yaptığınız bir paylaşımda 'Konut krizi kapıda. Arz/talep yönüyle, gelirsizlik yönüyle...' dediniz. Bu sözle ne demek istediniz?
Yeditepe Üniversitesi öğretim görevlisi Prof. Dr. Veysel Ulusoy: Son dönemlerde gerek arsa gerekse konut fiyatlarında inanılmaz bir sıçrama var. Arsa fiyatlarının yanında konut fiyatları da yüzde yüzden fazla arttı. Pandemi ve bölgesel depremlerden dolayı tek evlere olan talep, yazlık bölgelerde apartman fiyatlarına olağanüstü bir şekilde yukarı taşıdı. TÜİK’in açıkladığı konut enflasyonunu piyasasının gerçekleri ile karşılaştırdığımızda aradaki farkın oldukça fazla olduğunu gözlemlemekteyiz.
KARAR: Bu fiyat artışının nedeni nedir?
Prof. Dr. Veysel Ulusoy: Bu fiyat artışının birçok nedeni var. Bizim ülkemiz son 5 yılda nüfusunun yüzde 10'undan fazla mülteciyi, sığınmacıyı ülkesine kabul etmiş. Yani ani bir demografik değişime uğramış. Böyle bir yükü her alanda kaldıracak bir ülkeyi bulmak zordur. Doğal olarak 10 milyon civarndaki kişiye yeni konut ayartmanın olanaksız olduğu bir ortamda onları rastgele konut piyasası ve yaşam zorlukları ile ortada bıraktık. Hal böyleyken, dar ve orta gelirli vatandaşların kiralayabileceği veya satın alabilecekleri konut arzında darlık meydana geldi. Bu ise fiyatları aniden yukarı taşımaya yetti.
TOKİ’nin de söz konusu gelir grubu için yaratacağı olanaklar sınırlı olduğundan dolayı fiyatlarda dengesizlikler oluştu. Yeni evlenecek, aile kuracak insanlara bir ortam yaratamadığımız gibi, ortalama hane halkı gelirindeki erime ya da gelirsizlikle beraber demografik kırılmanın bir çatlağa dönüştüğünü gözlemlemekteyiz.
TÜRKİYE'DE İKİZ KRİZ YAŞANIYORDU MÜLTECİLER BU KRİZİN ACI SOSU OLDU
Türkiye'de ikiz kriz aynı anda yaşanıyordu. 2018’in başından bu bu yana tecrübe ettiğimiz döviz krizine ek olarak 2020 yılında gelen pandemi kaynaklı krizin üstüne de son günlerde yaşadığımız konut piyasası temelli yeni bir kriz eklenmiştir. Bu ise önceki iki krizin adeta acı bir sosu niteliğindedir. Buna bir de istihdam yaratamama, gelir artışı ortaya çıkaramama gibi ekonomik gerçekleri de eklememiz gerekir.
TÜRKİYE'DE ÇALIŞANLARIN YARISI ASGARİ ÜCRETLİ
Vatandaşı koruyan gelir şemsiyesinin yaratılamıyor olması krizi daha derin hissetmemize neden oluyor. Türkiye'de ortalama çalışanların yarısı artık asgari ücret ile çalışıyor. Artık konuta arabaya talebi imkânsız kılacak bir gelir seviyesine sahibiz. Bütün etkenleri bir araya getirdiğimizde, hem arsa hem de konut fiyatlarında inanılmaz bir artış yaşanıyor demek yanlış olmaz.
ARTIK ORTA VE ALT GELİRLİLER İÇİN KONUT ÜRETİLMİYOR
Dar ve orta gelirliler için üretilen konutların azlığı fiyatların yukarıya doğru tırmanmasının bir nedeni olarak görebiliriz. Büyük şehirlerdeki arsa rantının inanılmaz derecede yüksek olmasından dolayı orta ve alt gelir grubu için değil de daha çok üst gelir grubu için konut üretimi yoğunluğu var. İstanbul gibi büyük kentlerdeki arsa rantı fiyatı etkilerken, Anadolu'daki konut fiyatlarının artmasına da büyük şehirlerdeki artışın iç kısımlara doğru yayılması (geçişkenlik) etkiliyor.
ŞAHAP KAVCIOĞLU'NUN SÖZLERİNE DİKKAT
Merkez Bankası Başkanı Şahap Kavıoğlu'nun bir açıklaması vardı. Kavcıoğlu 'Bugün piyasada oluşan fiyatlama enflasyonu doğru şekilde yansıtmıyor. Bizim çalışmalarımız var bunları daha sonra paylaşacağız. Emtia fiyatlarındaki artışın döviz kuru geçişkenliğinden kaynaklandığı söyleniyor ama bununla hiç ilgili olmayan fiyat artışlarını görüyoruz' demişti.
Ben bu sözün konut sektörü için de geçerli olduğunu düşünüyorum. Arsa fiyatının dövizle bir alakası var mıdır sorusu oldukça gerçekçi gözükürken, döviz arttıkça arsa fiyatlarında da inanılmaz artış olduğunu görebiliyoruz.
Özetle fiyat artışlarının sebeplerini sığınmacı/mülteci/yabancı misafir sayısındaki ani artış, vatandaşın gelir seviyesinin düşmesi ve dar gelirliler için konut üretilmemesi gibi faktörlere bağlayabiliriz.
DÖVİZ KRİZİ BELLİ KESİMLERİ İNANILMAZ ZENGİNLEŞTİRDİ
KARAR: Türkiye'de bir taraftan da lüks konut üretiminde bir atış var. Bu lüks konutlar kimler için yapılıyor?
Prof. Dr. Veysel Ulusoy: Dövizde son yıllarda yaşanan oynaklıkla beraber belli bir kesimin refahında inanılmaz yükselişler olduğunu görüyoruz. Bu temel olarak hane halkı gelir anketlerine de bu şekilde yansımıştır. İhracat adayalı sektörlere üretim gücüne sahip kesimin varlığı yanında karar vericilere yakın olanların gelirlerinde oldukça kayda değer artışlar oldu. Bunun Arap yarım adasında gelen taleple birleşmesi sonucunda da lüks konut arz ve talebinde sıçramalar oldu. Doğal olarak isyasi rantın ekonomik ranta dönüştüğü bu süreçte alt ve orta gelirliler için konut üretilmesi sürecinde duraklama yaşandı.
Kemal Sunal'ın Gülen Adam filmindeki ev sorununu hicveden bir sahne
KARAR: Konut krizini sokaktaki vatandaş nasıl hissedecek?
Prof. Dr. Veysel Ulusoy: Onlar hiç hissetmeyecek. Çünkü öyle bir talepleri olmayacak. Yani ortalama vatandaş artık konutlara bile bakamayacak. Bundan sonra 4 kişilik bir ailede 3 kişi çalışıyorsa ve ortalama gelirleri 10 bin lira civarındaysa, bir kişi hayatı boyunca oturdukları evin kirası için çalışacak yorumunu yapabiliriz. Aile diğer 2 kişinin geliri ile de geçinmeyi, hayatta kalmayı deneyecektir.
NORMAL GELİRLİ BİR AİLE İÇİN KONUT KITLIĞI YAŞANACAK
Bu durum sadece konut için değil araba içinde geçeli olacak. Türkiye'de yaşayan ortalama bir ailenin gelir seviyesi ile enflasyon arasındaki uçurum giderek arttığı ve artmaya da devam ettiği bu ortamda ve dışarıda gelen nüfus yoğunluğunu da göz önünde bulundurduğumuzda, önümüzdeki dönemlerde konut krizinin yaşanacağını vurgulamak gerekiyor.
4 KİŞİLİK BİR AİLEDE BİR KİŞİ İŞ HAYATI BOYUNCA KİRA İÇİN ÇALIŞACAK
Bu durumda yoksula konutu düşünmek bile lüks. Yoksul vatandaş için önümüzdeki 20 ve ya 25 yıl ev almak hayal olacak. Türkiye’de oluşan konut piyasasının resmi şu şekildedir: 4 kişilik bir ailede, bir kişi hayatı boyunca kiraya çalışacak diğer 2 kişide ailenin geçimini sağlamak için çırpınacak. Oldukça uzun bir süre bu gerçekle yaşayacağız.
