Para ve sermaye piyasalarının getirilerini sollayarak alıcıyı da kiracıyı da zorlayan konut piyasasında tercihler değişti. Yüksek rakamların altından kalmakta zorlanan vatandaş, çareyi evleri küçültüp çeperlere taşınmakta buldu. Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, fiyatların merkeze göre çeperlerde yarı yarıya fark ettiğini söyledi.
MİNE AÇAR
Ev sahiplerinin satarken tüm para piyasası getirilerini sollayacak getiri elde etme isteği, kiralarken de enflasyonun üzerinde kira artışları talep etmesi vatandaşı çileden çıkardı. Türkiye konut piyasasındaki akılalmaz fiyat yükselişleri OECD’nin de dikkatini çekti. 2015’de 1 milyon lira olan konutun fiyatı 16 milyon 400 bin liraya, 2 bin 500 lira olan kiralık konutun fiyatı da 21 bin 250 liraya yükseldi. Merkezi lokasyonlarda konuta ulaşmakta zorlananlar çareyi evin metrekaresini küçültmekte ve şehrin çeperlerine taşınmakta buldu. İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, var olan durumun Türkiye piyasasının barometresi sayılan mega pazar İstanbul’da da kendisini gösterdiğini söyledi. Gayrimenkul alıcıları ve kiracıların küçük evlere yerleştiğini belirten Aşa, “3+1 evde oturanlar 2+1 eve taşınıyor. 2+1 evde oturan ise 1+1 ev istiyor. Yalnız yaşayan ve genelde 1+1 evleri tercih edenlerde ailelerinin yanına geri dönüyor” dedi.
ULAŞIM AĞI ETKİLİ
İstanbul’da banliyöde yaşama eğilimi son birkaç yılda hızlandı. Merkezlerde konut fiyatları hem kiralamada hem de satın almada çok yüksek. Konut alıcıları ve kiracılar da İstanbul’un çeperlerinde metro, metrobüs gibi ulaşımın olduğu yerlere yönlendi. Metro hatlarının artması da bu eğilimin gerçekleşmesine imkan tanıdı. Nizamettin Aşa, bu eğilimin artarak devam ettiğine dikkat çekti.
FİYAT YARI YARIYA FARK EDİYOR
Merkezde 35-40 bin lira bandında olan kiralık konutlar çeperlerde 10-15 bin liraya kiralanabiliyor. Satılık konutlarda da özellikle 10-15 yıllık binalarda elinde bir miktar birikimi olan vatandaş 1 milyon 500 bin lira ile 2 milyon 500 bin lira bandında daha küçük metrekareli evler bulabiliyor. Merkezde ise en düşük 1+1 tipi evlerin fiyatları eski yapı olsa da 3 milyondan başlayıp 10 milyona kadar çıkıyor. Parasal sıkılaşma nedeniyle oluşan yüksek faizler de konut kredilerinde faiz artışını getirdiği için kredi maliyetleri yükseldi. Bu da konut alımını güçleştirdi. Bunda çekirdek ailelerin hem aidat ödeme sıkıntısı hem de maliyetlerini düşürme amacı ayrıca etki etti. Son dönemde kredi maliyetleri bir miktar aşağı çekilse de ev almak yine de düşük gelirli vatandaşlar için çok mümkün değil. 120 ay vadeli kredilerde, 500 bin liralık bir kredi için aylık taksit 14 bin 483 lira olurken, toplam geri ödeme 1 milyon 753 bin liraya çıkıyor. 1 milyon liralık kredi için ise aylık taksit bankalardaki en düşük faiz oranıyla hesaplandığında 28 bin 966 lira olarak hesaplanıyor ve toplam geri ödeme tutarı 3 milyon 494 bin liraya çıkıyor.
TÜRKİYE HEM KONUT FİYATINDA HEM DE KİRADA BİRİNCİ
OECD’nin Konut Fiyat (Housing Prices) araştırmasına göre de konut fiyatları 2015 yılında 100 birim kabul edildiğinde 2024’ün 3’üncü çeyreği itibarıyla Türkiye’de 1.740,7 değerine ulaştı. Buna göre anılan yaklaşık dokuz yıllık dönemde Türkiye’de ortalama konut fiyatları nominal bazda yüzde 1.640,7 (16,4 kat) artış gösterdi. Aynı dönemde kira endeksinin değeri ise 100’den 949,4’e çıktı. Dokuz yılda kiralarda yüzde 849,4 oranında (8,5 kat) artış yaşandı. Gerçek fiyatla ifade edilirse; 2015’te satış fiyatı 500 bin lira olan bir konut 2024’te 8 milyon 700 bin liraya, o tarihte 1 milyon TL olan bir konutun fiyatı 17 milyon 400 bin liraya yükseldi. 2015 yılında 2 bin 500 lira olan konut kirası 23 bin 700 liraya, o tarihte 5 bin lira olan bir konutun kirası da yaklaşık 47 bin 500 liraya çıktı.
33 BİN LİRANIN ÜZERİNDEKİ GELİRE VERGİ ÖDENECEK
Gayrimenkulden gelir elde eden mülk sahipleri için beyanname süreci başladı. Konuttan 33 bin lira, iş yerinden ise 230 bin liranın üzerinde kira geliri elde edenler vergi ödemek zorunda. 2 Nisan'a kadar bildirim yapmayanlara özel usulsüzlük cezası uygulanacak.
2024 takvim yılında elde edilen kira gelirlerine ilişkin verilecek yıllık gelir vergisi beyanname dönemi başladı. Mülk sahipleri 2 nisan tarihine kadar beyannamelerini doldurabilecek. Konuttan 2024’te yıllık 33 bin lira, iş yerinden ise 230 bin liranın üzerinde kira geliri elde eden gayrimenkul sahipleri gelir vergisi ödeyecek. İstisna tutarının altında kira geliri elde edenler ise beyanname vermeyecek. Ödemeler 2025 yılının nisan ve temmuz aylarında iki eşit taksitle yapılabilecek. Birinci taksit için son gün damga vergisiyle 2 Nisan. İkinci taksit ise 31 Temmuz. Elektronik ortamda verilmesi zorunlu olan beyannamelerin, süresinde verilmemesi halinde özel usulsüzlük cezası kesilecek. Ayrıca verginin süresinde tahakkuk edilmemesi durumunda verginin bir katı vergi ziyaı cezası uygulanacak. Kiracılar da geçen yıl olduğu gibi bu yıl “kira bildirim formu” doldurabilecek, eğer Dijital Vergi Dairesi’ne abonelerse kullanıcı bilgileri ve şifreleriyle sisteme giriş yaparak forma ulaşabilecek.
Ayrıca, e-Devlet şifresi ile de gerekli bilgilere erişim sağlayabilecek. Yurt dışında yaşayan vatandaşlar Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratları bakımından dar mükellef kapsamında vergilendiriliyor. Yurt dışında yaşayan ve sistem üzerinden beyanname vermek isteyen Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları, mavi kartlılar ve yabancı kimlik numarası sahibi yabancılar dış temsilciliklerden “e-Devlet” şifresi alabilecek. Ayrıca, beyanname “Hazır Beyan” mobil uygulaması aracılığıyla da cep telefonundan gönderebilecek.
