Evinizi veya arsanızı "kat karşılığı" yöntemiyle bir müteahhide vermeyi mi düşünüyorsunuz? O zaman bu haberi okumadan sakın imza atmayın! İnşaat Mühendisi ve Emlak Piyasası Uzmanı Atakan Bakılan, sosyal medya hesabından yaptığı kritik bir paylaşımla, kat karşılığı sözleşmelerinde arsa sahiplerinin en sık düştüğü tuzağı ve milyonlarca liralık kayba uğramalarını engelleyecek o "altın" formülü açıkladı. Sorun, masum görünen "metrekare" hesabında gizli!
"KAT KARŞILIĞI ORANI NASIL HESAPLANIR?" İŞTE MİLYONLUK SORU
Atakan Bakılan, paylaşımında bir binanın müteahhit ve arsa sahibi arasında nasıl paylaştırıldığını ve bu paylaşımda adaletin nasıl sağlanması gerektiğini basit örneklerle anlattı. İşte o iki yöntem ve aralarındaki dev fark:
Yöntem 1: "Metrekare" Tuzağı (Alan Bazlı Paylaşım)
Bu, en yaygın kullanılan ancak en riskli yöntem. Bu yöntemde, yapılacak toplam satılabilir alan (örneğin 1.000 m²) üzerinden bir yüzde ile anlaşma yapılır.
Örnek: %45 Müteahhit - %55 Arsa Sahibi
Sonuç: Müteahhit 450 m², Arsa Sahibi 550 m² alır.
Atakan Bakılan, bu yöntemin neden bir tuzak olduğunu şöyle açıklıyor: "Bu yöntemde şerefiye (cephe, kat, yön, manzara) farkları dikkate alınmadığı için adaletsizlik riski taşır." Yani, deniz manzaralı çatı dubleksi ile zemin kattaki karanlık daire, aynı metrekarede olsalar bile aynı değerde değildir. Sadece metrekareye göre yapılan paylaşım, arsa sahibinin değerli daireleri kaybedip daha değersiz olanları almasıyla sonuçlanabilir.
Yöntem 2: Doğru ve Adil Yaklaşım - "Değer" Üzerinden Paylaşım
Uzmana göre doğru ve adil olan yöntem, her bir bağımsız bölümün (daire, dükkan) piyasa değeri üzerinden bir "şerefiye" puanlaması yapılmasıdır.
Örnek: Aşağıdaki görseldeki gibi bir bina yapıldığını varsayalım. Zemin kattaki işyerleri en değerli (30 birim), üst katlardaki daireler ise daha az değerli (9-10 birim) olsun. Binanın toplam değeri 118 birimdir.
Adil Paylaşım (%50-%50): Müteahhit ve arsa sahibi, toplam değeri 59 birim olan daire ve dükkanları adil bir şekilde paylaşır. Herkes toplam değerin yarısını almış olur.
İŞTE O KRİTİK ÖRNEK: KAĞIT ÜZERİNDE %50, GERÇEKTE %66 NASIL OLUR?
Bakılan, arsa sahibinin nasıl kandırılabileceğini çarpıcı bir örnekle gösteriyor: Diyelim ki arsa sahibi, en değerli yerler olan zemin kattaki iki işyerini (toplam 60 birim) ve birinci kattaki iki daireyi (toplam 18 birim) istedi.
Arsa Sahibinin Aldığı Toplam Değer: 60 + 18 = 78 birim
Müteahhide Kalan Toplam Değer: Geriye kalan 4 daire = 40 birim
Bu durumda, kağıt üzerinde %50-%50 anlaşıldığı sanılsa bile, arsa sahibi aslında toplam değerin %66'sını almış, müteahhide ise sadece %34'lük bir pay bırakmış olur. Bu da müteahhidin ya inşaat kalitesinden çalmasına ya da sattığı dairelerin fiyatını fahiş oranda artırmasına neden olur.
UZMANDAN ALTIN DEĞERİNDE UYARI!
Atakan Bakılan, tüm arsa sahiplerini ve kentsel dönüşüme girecek vatandaşları net bir dille uyarıyor: "Şerefiye değerleri dikkate alınmadan yapılan paylaşım taraflardan birinin mağduriyetine yol açabilir. Sözleşme öncesinde her bağımsız bölümün tahmini piyasa değerine göre paylaşım yapılmalıdır."
Kısacası, evinizi veya arsanızı bir müteahhide vermeden önce, sadece yüzde oranına veya metrekareye değil, her bir dairenin ve dükkanın "değerine" odaklanın. Aksi takdirde, elinizdeki en değerli varlığı farkında olmadan ucuza kapatabilirsiniz.
Erzurum Aziziye’de kentsel dönüşüm başladı: Pega Nevbahar projesi hayata geçirildi
