Mahfi Eğilmez, Türkiye’de son yıllarda hızla yükselen konut ve hizmet fiyatlarına ilişkin tartışmalarda, sorunun klasik bir “balon”dan çok “fiyat-gelir uyumsuzluğu” olarak değerlendirilmesi gerektiğini savundu. “Balon mu Gelir Uyumsuzluğu mu?” başlıklı yazısında Eğilmez, fiyatların ekonomik temellerden koparak kendi kendini besleyen bir yükseliş sürecine dönüşmesinin balon olarak tanımlandığını hatırlattı.
İSPANYA VE YUNANİSTAN ÖRNEKLERİNİ KARŞILAŞTIRDI
Eğilmez, İspanya’nın 2000’li yıllarda yaşadığı emlak piyasasını klasik bir balon örneği olarak gösterdi. Düşük faizler, krediye kolay erişim ve fiyatların sürekli yükseleceği beklentisinin konut talebini artırdığını belirten Eğilmez, “Fiyat artışları artık nüfus artışı, gelir düzeyi veya konut ihtiyacından çok kredi genişlemesi ve spekülatif beklentiler tarafından beslenir hale gelmişti” ifadelerini kullandı.
Yunanistan’da ise farklı bir tablo yaşandığını belirten Eğilmez, konut fiyatlarındaki yükselişin aşırı arzdan değil, yetersiz arz ve güçlü talepten kaynaklandığını vurguladı. “Yunanistan örneği, her fiyat artışının mutlaka balon anlamına gelmediğini hatırlatıyor” değerlendirmesinde bulundu.
“TÜRKİYE’NİN GÖRÜNÜMÜ DAHA KARMAŞIK”
Türkiye’de konut fiyatlarının nominal olarak çok hızlı arttığını ancak bunun tek başına balon teşhisi koymak için yeterli olmadığını belirten Eğilmez, fiyatların gelirlerle ilişkisine bakılması gerektiğini ifade etti.
Konut fiyatlarının gelirlerden daha hızlı artması, kira çarpanlarının yükselmesi, kredi genişlemesinin hızlanması ve yatırım amaçlı alımların artmasının önemli göstergeler olduğuna dikkat çeken Eğilmez, “Türkiye’de bu göstergelerin çoğu belirgin biçimde ortaya çıkmış bulunuyor” dedi.
Buna karşın İspanya’daki gibi geniş kapsamlı bir arz fazlasının bulunmadığını kaydeden Eğilmez, “Özetle Türkiye’nin bugünkü görünümü, 2008 öncesi İspanya’daki klasik balondan çok daha karmaşık bir yapıya işaret ediyor” ifadelerini kullandı.
HİZMET SEKTÖRÜNDEKİ FİYATLARA DİKKAT ÇEKTİ
Eğilmez, fiyatlama davranışlarının yalnızca konut piyasasıyla sınırlı olmadığını belirterek restoran, kafe, otel ve çeşitli hizmet sektörlerinde de benzer bir eğilim görüldüğünü söyledi.
Birçok durumda fiyat artışlarının yalnızca maliyetlerle açıklanmasının güç olduğunu belirten Eğilmez, “Fiyatlar gerçekten maliyetler nedeniyle mi yükseliyor, yoksa tüketicinin bu fiyatları kabul edeceği varsayımı da fiyatlama davranışlarını etkiliyor mu?” sorusunu yöneltti.
Ekonomide beklentilerin en az maliyetler kadar belirleyici olduğunu vurgulayan Eğilmez, “Bir dönem konut piyasasında görülen ‘nasıl olsa alıcı çıkar’ yaklaşımı, bazı hizmet sektörlerinde ‘nasıl olsa müşteri gelir’ anlayışına dönüşmüş olabilir. Bu durum klasik anlamda bir varlık balonundan farklıdır. Ancak fiyatların gelir düzeylerinden kopmaya başlaması açısından benzer sonuçlar yaratır.” değerlendirmesinde bulundu.
“ASIL SORU FİYATLARIN GELİRLERLE UYUMU”
Türkiye’de özellikle İstanbul, Bodrum ve Çeşme gibi bölgelerde fiyatların yerel gelirlerden çok yüksek gelir gruplarının ve yabancı talebin ödeme kapasitesine göre şekillendiğini belirten Eğilmez, bu nedenle yaşanan sürecin klasik bir balondan çok daha geniş kapsamlı olduğunu savundu.
Yazısının sonunda Türkiye’deki tabloyu şu sözlerle özetledi:
“Bu nedenle Türkiye’deki tabloyu klasik bir balondan çok, geniş çaplı bir fiyat-gelir uyumsuzluğu olarak tanımlamak daha doğru görünüyor.”
Eğilmez, tartışılması gereken asıl meselenin fiyatların ne kadar arttığı değil, “Fiyatlar toplumun gelir düzeyiyle ne kadar uyumlu?” sorusu olduğunu vurgularken, ekonomik tarihin gelirlerden kopan fiyatların sonsuza kadar yükselemeyeceğini gösterdiğini belirtti:
"Ekonomik tarihi gelirlerden kopan fiyatların sonsuza kadar yükselemeyeceğini gösteriyor. Düzeltmenin biçimi ülkeden ülkeye değişebilir; kimi zaman fiyatlar düşer, kimi zaman gelirler yetişir, kimi zaman da yıllarca süren bir durgunluk yaşanır. Sorun, bu uyumun ne zaman ve hangi maliyetle sağlanacağıdır."
