İkinci konuta vergi geleceği şayiası var. Geçmiş yıllarda da ikinci konuta vergi hatta konutlara el koyma konusu çok konuşulmuş fakat son anda vazgeçilmişti.

Fakat önünü arkasını düşünmeden kira artışlarına %25 üst sınır getirilmişti.

Kiralara üst sınır, ikinci konuta vergi, çok konutu olana müsadere, konut kredilerine sınırlama ve hükümetin yanlış ekonomi politikaları birleşince konut fiyat artış oranları zirve yapmıştı.

Enflasyonun %64 olduğu 2022 yılında, TCMB verilerine göre konut fiyatları Ekim ayında %187 oranında artmıştı.

Kiralarda yaşanan sıkıntıların, olumsuz yan etkileri devam ediyor.

Çok önemli bir diğer yan etki de konut talebinin yurtiçinden yurtdışına kayması oldu.

Tarihte ilk defa yurtdışında satın alınan konut giderleri, yurt içinde yabancıya satılan konut gelirlerini aştı. (Alım: 2,3 Milyar dolar - Satım: 2,1 Milyar dolar)

Yakın zamanlarda Türkiye’ye, konut satışından on milyar doların üzerinde para giriyordu.

Ekonomi politikaları bütüncül ve sistemik olmayınca…

İKİNCİ ÜÇÜNCÜ DÖRDÜNCÜ KONUT

Konut Sahipliği: Türkiye’nin 100 kişi olduğunu varsayalım. Bunlardan 56’sı kendi evinde; 16’sı kira ödemeksizin bir yakınının evinde ve 28’i de kiracı.

Kira Ödemeyen Yakınlar: Kanunlarımız mal sahibinin anne, baba, büyükbaba, büyükanne, çocuklar ve kardeşlerine ikamet etmeleri amacıyla “bir konut” tahsis etmelerine izin veriyor.

Kim Bu Kiracılar:

1) Geliri düşük olduğu için bir konut satın alma imkanı olmayanlar.

2) Yaşadığı şehir ile gelecekte yaşamak istediği şehir farklı olanlar. Mesela Devlet Memurları buna en güzel örnektir. Giresun’da çalışan fakat gelecekte Muğla'da yaşamak isteyenler.

3) Ümraniye’deki evini kiraya verip Beşiktaş’ta ev kiralayanlar.

4) Ev sahibi olmayı tercih etmeyenler: Gayrimenkule para bağlamayı doğru bulmayan ve parasını başka sektörlerde kullanmak isteyenler.

5) Yerleşik yabancılar. Türkiye’de çalışma ve yaşama izni olanlar.

6) Göçmenler.

Soru: İkinci, üçüncü, dördüncü ve daha fazla evi olanların yatırımları olmazsa bu 44 kişi nasıl barınacak/tı?

YENİ EVLERİ KİM ALIYOR

TÜİK istatistikleri, hanehalkının en zengin ilk %30’unun en az bir ev sahibi olduğu veya ev sahibi olabilecek gelire sahip olduğunu gösteriyor.

Diğer ev sahiplerinin de, miras yoluyla ev sahibi oldukları tahmin ediliyor.

Soru: Toplumun en zengin %30’u birden çok ev satın alarak yoksulların veya düşük gelirlilerin ev sahibi olmasını engellemiş olmuyor mu?

Sorunun Devamı: İstanbuldaki pek çok projede ve bazı semtlerde yeni yapılan konutlarda 2+1 dairelerin fiyatları on milyon TL’den başlıyor, çalışanlar bu fiyatlarla nasıl konut sahibi olacak?

Tamamlayıcı Bilgi ve Soru: Üstelik Bankalar, konut kredilerini kapatmış veya daire bedellerinin en çok %25’i kadar kredi veriyorlar, orta gelir sahibi hanehalkı bu kadar nakiti bulup nasıl daire sahibi olacak?

Soruları dinlenmeye alıyoruz.

Yıllarca çalıştığım bankada, çalışanlarımızın ve müşterilerimizin konut edinme süreçlerini izledim.

Kirada oturan çalışanlar biraz para biriktirdikten sonra, ailelerinin de yardımıyla çevrelerinde veya şehrin biraz daha uzağında, peşinat artı banka kredisiyle ilk evlerini alırlardı. Rakamları bugüne taşırsak 1 milyonu peşin 3 milyon TL değerinde ilk evlerini alırlardı. (1+1 veya 2+1)

Aradan 5-6 yıl geçince, yani personel terfi edip biraz daha para biriktirince bu defa evlerini, yine bugünkü rakamlarla, 4 milyona satar ve 6 Milyon TL’ye daha iyi bir ev alırlardı. Sonra 8, 10 ve bu böyle devam ederdi. Ardından birikimlerini ikinci bir daire alımında kullanırlardı.

Bu süreç muhtemelen toplumun büyük çoğunluğu için hala geçerlidir. Türk insanı paraya kavuşunca daha iyi bir araba ve/veya daha iyi bir ev satın almayı tercih eder.

İstanbul’da markalı ve/veya fiyatı yüksek daireler, yukarıda belirttiğimiz, en az bir dairesi olan veya daire alabilecek geliri olan en zengin %30’u tarafından satın alınır.

Yeni yapılTürkiye’nin neresinde olursa olsun yeni eve taşınan herkes genellikle eski evini boşaltır, kiraya verir veya satar.

20 Milyon TL’ye satın aldığı yeni eve taşınan varlıklı kişi, eski evini 15 milyon TL’ye satar; 15 milyona bu evi alan kişi de, eski evini 10 milyon TL’ye satmıştır ve bu azalan fiyatlar döngüsü, fiyatı en düşük konuta kadar devam eder.

Tıpkı otomobiller gibi; Türkiye’de satılan her bir sıfır otomobil en az beş misli ikinci el otomobil satışını tetikler.

Canalıcı Soru: Şu anda yıllık enflasyon, yani TÜFE %32. TCMB istatistiklerine göre konut fiyatları da neredeyse enflasyon oranında artıyor.

Fakat kiralar tam bir felaket çünkü kira artış oranı %32 değil tam %74. İnsanlar nasıl ev sahibi olacak ve nasıl ev kiralayacak?

Devlete Öğüt: Her ailenin bir konuta sahip olabilmesi için Devlet uygulanabilir ve erişilebilir finansal çözümler oluşturmak zorundadır.

2020 yılına kadar Ak Parti hükümetlerinin belki de sınıfı geçen en önemli politikası konut politikasıydı; sonra işler çığırından çıktı.

Ak Parti hükümetleri eğer ilave olumsuz adımlar atmazsa İstanbul için konut fiyatlarının reel olarak daha fazla yükselmeyeceğini ve kira artış oranlarının bir süre dinlenebileceği söylenebilir.

Olumlu Gelişmeler:

1) Hükümet ve Belediyeler (muhalefetin yönettiği belediyeler dahil) el ele vermiş kentsel dönüşümün hızlanması için çalışıyorlar.

2) Yarısı bizden ve ilave emsal mekanizması kabul görmeye başladı.

3) Deprem Bölgesindeki işler tamamlandıkça bazı konut imalatçıları ve bazı inşaat ustaları İstanbul’a gelmeye başladı. Çalışan göçünün artması işçilik ücretlerinde dengelenme sağlayabilir.

4) Deprem konutlarının tamamlanması ve bölgeye tersine göç göç kiralık daire stokunu artırmaya başladı. Suriyelilerin sayısı her geçen gün azalıyor; ya geri dönüyorlar veya yurtdışına çıkıyorlar; bunun da etkisi olumlu.

5) TOKİ’nin 2023 yılında başlattığı ve neredeyse herkesin unuttuğu “250 bin sosyal konut, 100 bin sosyal konut için altyapısı tamamlanmış arsa” projelerine İstanbul’da başladı. Her hafta binlerce kişiyle sözleşme imzalıyor.

Bilgilerini edindiğim iki sosyal konutun şartları:

1) 3 oda bir salon, 108 metrekare brüt, fiyatı 3 milyon 332 bin TL. Peşinat %10 yani 332.500 TL, bakiyesi 240 taksit ve aylık taksit 12.470 TL.

2) 2 oda bir salon 84 metrekare brüt, fiyatı 2 milyon 660 bin TL. Peşinat %10 yani 266.000 TL, bakiyesi 240 taksit ve aylık taksit 9.975 TL.

Anadoludaki projelerin daha ekonomik olduğunu tahmin ediyorum fakat araştırmadım.

VERGİ KONUSUNA DÖNERSEK

Doğrusu ben bu vergi söylentilerine inanmamayı tercih ediyorum. Çünkü geçen yazıda yazdığım gibi önümüzdeki dört yılda devletin genel gelirleri genel giderlerinden fazla olacak.

Devletin modası geçmiş servet vergilerinden uzak duracağına dair işaretler de var. Vatandaşın canını sıkmak pahasına böyle bir yanlış adım atılır mı bilemiyorum.

Konut konusunda hükümetin bir daha hata yapacağına inanmıyorum; dileyen tersine de inanabilir.

Güven kazanmak yıllar sürer fakat güven kaybetmek için bir hafta yeterli.