Türkiye’de yabancılara konut satışları 6 yılın en dip noktasında…
2020’den bu yana Türkiye’den esaslı miktarlarda konut alan yabancılar, son bir kaç yılda konut alımına itibar etmezken; bu defa Türkler yurt dışından, özellikle ABD’den konut satın almaya başladılar.
Neden?
Çünkü Türkiye’den konut alınmasını cazip kılan ekonomik şartlar değişti ve durum tersine döndü.
Yabancılara konut satış rakamları 2020’de 40.812; 2021’de 58.576; 2022’de 67.490; 2023’te 35.005; 2024’te 23.781; 2025’te 21.534 olarak gerçekleşti.
Türklerin yurt dışından konut alımı için ödedikleri tutar ise, 2020’de yaklaşık 200–240 milyon Dolar bandında iken; 2025 sonunda (2026 başı itibarıyla) 2,6–2,7 milyar Dolar seviyesine ulaştı.
Ülke ekonomisinde son yıllarda ortaya çıkan ve konut satış fiyatlarındaki değişim üzerinden net bir şekilde izlenebilecek olan ekonomik kırılma; enflasyon ile döviz kuru arasındaki ilişkinin kopmasıdır. Bu süreçte, Türk lirasında, normal şartlarda gerçekleşen enflasyon oranında değer kaybı yaşanırken; döviz kurlarındaki artış, uygulanan para ve kur politikaları nedeniyle enflasyon oranlarını tam olarak yansıtmamaktadır.
Bundan 3-4 yıl öncesine kadar reel olarak Dolar pahalı, Türk lirası ucuzdu. Bu dönemde Türkiye, döviz geliri olan yabancılar için konut piyasasında ciddi bir fiyat avantajı sunuyordu. Aynı zamanda yerli tasarruf sahipleri ve yatırımcılar için konut yalnızca bir barınma aracı değil; aynı zamanda yüksek enflasyona karşı korunma sağlayan cazip bir yatırım enstrümanı olarak görülüyordu.
Mehmet Şimşek döneminin öncesinde, fiyatlar ve döviz kurları üzerindeki kontrol; düşük faiz politikası, Merkez Bankası döviz satışları ve kredi genişlemesi ile sağlanmaya çalışılıyordu.Bu politikalarla kur üzerindeki artış baskısı sınırlandırılırken, enflasyon içerde birikmeye devam etti ve Türk Lirasının iç satın alma gücü hızla zayıfladı.
Şimşek’in göreve gelmesiyle birlikte, döviz kurunun serbest piyasa koşullarında oluşması yerine; Merkez Bankası rezerv kullanımı, kamu bankaları aracılığıyla döviz arzı, kur korumalı mevduat sistemi, mali ve finansal düzenlemelerle kur artışı kontrol altında tutuldu. Dövizdeki doğal yükseliş ivmesini bütünüyle frenleyen bu politikalar sonucunda, Doları alabildiğine ucuzlattık; TL’yi yapay ve gerçeğe aykırı şekilde çok değerli hale getirdik.
Uygulanan bu politikaların sonucu, Dolar kuru enflasyona göre, 3-4 yıldır neredeyse yerinde sayıyor.
Türkiye’de “Dolar-Euro hariç” her şeyin fiyatı arttı.
Şimdi Türkiye’de konut da dahil olmak üzere her şey hem kendi insanımıza hem yabancılara pahalı gelmeye başladı. Bu durum, fiyat oluşumlarının klasik “kur-maliyet-fiyat” zincirinden kopmasına ve maliyetlerin, giderek daha fazla iç enflasyon dinamikleriyle belirlenmesine yol açtı.
İç fiyatlar hızla artmasına rağmen döviz kurunun aynı hızda yükselmemesi, Türk lirasının temelsiz ve yapay biçimde değerlenmesine yol açtı ve Türkiye’yi dışarıda gelen alıcılara göre, Dolar bazında pahalı hale getirdi.
Son iki yıldır, yabancılar Türkiye’den konut alımlarını azaltırken; Türk insanının çok daha ucuz olduğu için ABD’den konut satın almayı tercih etmesi, dışarıya döviz akışının başlamasına yol açtı.
İnşaat maliyetleri geçmişte büyük ölçüde döviz ve ithal girdilere bağlıyken, son yıllarda maliyet yapısı değişmiş; işçilik, hizmet, enerji ve arsa gibi iç maliyet kalemleri belirleyici hale gelmiştir. Bu nedenle kur baskılansa dahi inşaat maliyetleri yükselmeye devam etmiş ve fiyatlar üzerindeki baskı sürmüştür.
İç piyasadaki alıcılara göre konut fiyatları; yalnızca maliyet artışlarıyla değil, aynı zamanda yatırım talebi, beklentiler ve enflasyondan kaçış davranışıyla da yukarı taşındı. Yüksek enflasyon ortamında konut, barınma ihtiyacının ötesine geçerek finansal bir varlık ve değer saklama aracı haline gelmiştir.
Özellikle arsa fiyatları, son 6 yıllık süreçte sadece üretim girdisi olmaktan çıkmış; enflasyona karşı korunma amacıyla tercih edilen bir yatırım aracına dönüşmüştür. Bu durum, arsa fiyatlarında maliyet temelli değil, beklenti ve talep temelli artışlara yol açmış ve konut fiyatlarını yukarı iten en önemli faktörlerden biri haline gelmiştir.
Faizlerin düşük olduğu Şimşek öncesi dönemde, kredi genişlemesi konut talebini arttırmış ve fiyatları yukarı taşımıştır. Faizlerin yükseldiği dönemde ise krediye erişimin zorlaşması, konuta talebi daraltmış; ancak maliyetler düşmediği için fiyatlarda tam bir gerileme yaşanmamıştır.
Ayrıca, Türkiye’de fiyatlama davranışı yalnızca mevcut maliyetlere göre değil, gelecekte beklenen maliyet artışlarına göre de şekillenmektedir. Kur baskılanmış olsa bile, ileride kur artışı beklentisi fiyatlara önceden yansıtılmakta; bu da enflasyonun sürekliliğine yol açmaktadır.
Bu faktörlerin etkisiyle inşaat maliyetleri Türkiye’de TL olarak sürekli artıyor. Bu bağlamda, aynı inşaat girdilerinin fiyatı ABD’de son 5 yılda Dolar olarak neredeyse sabit dururken; Türkiye’de fiyatları Dolar cinsinden de sürekli yükseliyor. Bunun temel nedeni, yukarıda da değinildiği gibi, inşaat maliyet kompozisyonunda giderek daha belirleyici hale gelen işçilik, hizmet bedelleri, yerli üretim girdileri ve özellikle arsa maliyetlerinin yüksek ülke içi enflasyon nedeniyle hızla artmasıdır.
Bunu rakamlarla açıklayalım:
Son 6 yıllık süreçte; konut inşaatı m2 birim fiyatı 2020’de Türkiye’de 1.900 TL iken 2026 başında 24.000 TL’ye yükseldi (%1250 artış); 2020’de ABD’de 1.500$ iken 2026 başında 1.785$’a yükseldi (yaklaşık %20 artış).
Yani sonuçta birim maliyet fiyatı TL olarak 12 kat, Dolar olarak 2.8 kat artış gösterdi.
Bu tablo, Türkiye’de konut fiyatlarının hem TL hem Dolar bazında pahalı hale geldiğini; buna karşılık ABD’de sınırlı artış nedeniyle Türk yatırımcı açısından göreli olarak daha ucuz hale geldiğini göstermektedir.
Bu nasıl oluyor? ABD’den konut almayı tercih edenlerin, kurun baskılanması nedeniyle TL karşısında değeri düşen Doları; yapay şekilde değerli hale gelen Türk lirasıyla daha düşük bir kurdan satın almaları sayesinde…
Özetle; döviz kurunu baskılayarak kısa vadede istikrar sağlanırken, uzun vadede göreli fiyat dengesi bozulmakta ve bu durum milyarlarca dolarlık kaynağın yurt dışına yönelmesine yol açmaktadır.
Ekonomik dengeleri oluşturan unsurlardan birini kısa vadeli politikalarla kontrol altına almaya çalışırken, diğer unsurlarda oluşan kayıpları göz ardı etmek mümkün değildir. Bu nedenle kalıcı istikrar, ancak bütüncül bir yaklaşımla, makro dengeleri gözeten ve sürdürülebilirliği esas alan politikalarla sağlanabilir.
