Önceki gün, Türkiyenin öncü kozmetik üreticilerinden Eyüp Sabri Tuncer’in yönetim kurulu başkanı Engin Tuncer, şunları söyledi:

“Bir insanın 15 tane, 20 tane, 100 tane dairesi varsa bu kul hakkına girer. Gayrimenkul biriktirmek, insanların barınma hakkını elinden almaktır.”

Bu açıklama kısa süre içinde sosyal medya platformlarında yayılarak ülke gündemine yerleşirken; pek çok polemik ve tartışmayı da beraberinde getirdi.

Açıklamayı değerlendiren sosyal medya paylaşımlarının altına yazılan yorumlarda, ellerindeki paranın gücüyle cazip projelerden yüksek kâr elde etmek üzere, henüz başlangıç aşamasında, çok sayıda konut alan kişilere yönelik yoğun bir eleştiri dalgası başladı. Bu eleştirilerde söz konusu kesimler “insafsızca kâr eden,” “fakir fukaranın ve dar gelirlilerin konuta erişimini kısıtlayan” ve “barınma haklarına tecavüz eden spekülatörler” olarak tanımlandı ve bu durumun kul hakkına açıkça aykırı olduğu yönünde, halkın geleneksel reaksiyoner yaklaşım biçimini yansıtan serzenişçi ve büyük ölçüde duygusal bir tavır sergilendi.

Ekonomi ve devlet yönetimi, ahlaki temennilerden veya ideallerden önce; gerçeklerin, siyaset ve yönetim kapasitesinin, eldeki imkan ve araçların belirleyici olduğu alanlardır. Bu alanlar heyecan, duygusallık, idealleştirici söylemler veya soyut beklentilerle değil; gerçekçi tespitler, yapısal şartlar ve uygulanabilir tercihlerin dengesiyle yönetilebilir.

Birden fazla konut sahibinin “kul hakkına girdiği” algısı; insan zihninin adalet, kıtlık ve suçlu arama reflekslerini yansıttığı için güçlüdür ve geniş kitlelerin duygularına tercüman olduğu için teselli edici bir işleve sahiptir. Öte yandan, bu algının temelinde yatan faktörler, ekonomik olmaktan çok psikolojik ve sosyolojiktir.

“Konut biriktirmenin kul hakkına müdahale etmek olduğu” argümanı, ekonomi teorisi ile uyuşmayan pek çok nokta içeriyor ve piyasa gerçeklerini tam olarak yansıtmıyor:

İleri sürülen görüş normatiftir; yani ahlaki ve siyasi bir iddiadır. Pozitif, yani iktisadi dinamikler çerçevesinde ele alınabilecek bir analiz değildir.

Burada ekonomi teorisi açısından sorunlu olan noktalar şunlardır:

-Mülkiyet, arzı ortadan kaldırmaz.
-Bir konut satın alındığında fiilen yok olmaz; ya kiraya verilir ya tekrar satılır.
-Konut mülkiyeti, ekonomik bir varlığa, dolayısıyla barınma işlevi sağlayan bir yatırım aracına sahip olmaktır. Barınma hakkı ise, “konuta erişimle” ilgilidir. Bu iki kavramın doğrudan birbirleriyle “özdeşleştirilmesi” ve “eşitlenmesi” iktisadi açıdan sağlıklı değildir.

Ekonomide bu gerçek; “‘varlık’ (stok) sahibi olmak, ‘hizmeti’ (akışı) engellemez.” şeklinde ifade edilir.

Halkın önemli bölümünün “konuta erişim sorunu” varsa, bunun nedeni ve dolayısıyla konut krizlerinin kaynağı, bireysel mülkiyet tercihleri değil; yetersiz konut üretimi, arsa kısıtları, imar politikası yetersizliği, gelir dağılımı bozukluğu, finansmana erişimdeki eşitsizlikler, yüksek enflasyon ve tutarsız kamu politikalarıdır. Bunlar, mülkiyet sahibinden bağımsız makro nedenlerdir.

Yatırım amacıyla birden fazla sayıda konut satın alan kişi, aldığı konutları kiraya vermiyorsa, boş tutuyorsa o zaman durum değişir. Spekülasyon amacıyla toplam konut arzını kısıtlamış; “konut fiyatlarının ve kiralarının yükselmesine sebep olmuş” demektir. İşte o zaman kul hakkına girmiş olur.

Ama pratikte bu, akılcı ve ekonomik bir davranış değildir. Çünkü kiraya verilmeyip boş tutulan konut; ortak giderlere katılma zorunluluğu ve boş kalması yüzünden daha çok yıpranmaya uğraması nedeniyle sahibini sürekli zarara uğratır.

Ama, konutun Türkiye’deki gibi kiraya verildiğini; kira bedelinin enflasyonun altında kalması nedeniyle reel olarak enflasyon karşısında eridiğini, buna karşılık enflasyon kaybını karşılaması için gerekli oranda artış taleplerinin mahkeme kararlarıyla baskılandığını düşünelim. Bu durumda, ev sahibi “rantçı” değil; aksine kirayı “ederinden daha düşük almakla” fiilen “sübvansiyon sağlayan,” yani kiracıya katkı sunan taraftır. Diğer bir ifade ile, ev sahibinden kiracıya “gelir transferi sağlanmış” olur.

Piyasa ekonomisinin geçerli olduğu ülkelerde barınma hakkı, kişilerin birden fazla konut sahibi olmasını sınırlayarak veya talebi idari yasaklarla kısarak değil; konut piyasasında ortaya çıkan yapısal sorunlar giderilerek korunur. Birden fazla konut alımını hedef alan kısıtlayıcı politikalar, yatırım iştahını azaltarak kiralık konut arzını daraltabilir ve orta–uzun vadede fiyatlar üzerinde beklenenin tersine yukarı yönlü baskı oluşturabilir.

“Konut biriktirmek, başkalarının barınma hakkını ellerinden alır” iddiası yanlıştır; çünkü barınma hakkını korumak, devletin sorumluluğu altındadır.

Devlet, bu sorumluluğu kişilerin birden fazla konut satın almalarını engelleme yoluyla değil, piyasanın işleyişini düzenleyen yapısal reformlar ve uygun politika araçlarıyla yerine getirir. Gelişmiş piyasa ekonomilerinde ana politika aracı; konut arzının artırılması ve erişimin güçlendirilmesidir. Sosyal konut üretimi, kamu-özel iş birlikleri, dar gelirlilere yönelik uzun vadeli ve düşük faizli kredi mekanizmaları, kira destekleri ve imar süreçlerini kolaylaştıran düzenlemeler, bu yaklaşımın temel unsurlarıdır. İhtiyaçtan fazla konut edinilmesine karşı dolaylı ve dengeleyici bir tedbir olarak; sahiplerince kullanılmayacak konutlara, kademeli olarak daha yüksek oranda vergiler getirilebilir.

Yeni konut projelerinde, henüz inşaat aşamasındayken sermaye sahibi kişilerin birden fazla konut satın almasının fiyatları artırdığı ve dar gelirlilerin konuta erişimini zorlaştırdığı yönündeki iddia, belirli gözlemlere dayanmakla birlikte iktisadi açıdan genelleştirildiğinde eksik bir çerçeve ortaya koyar. Erken aşamada talep, kısa vadede proje içindeki bazı birimlerin fiyatlarını yükseltebilir; ancak aynı zamanda projenin hayata geçmesini mümkün kılan bir finansman işlevi görür ve yeni yatırımları teşvik ederek toplam konut üretimine katkı sağlar.

Dar gelirlilerin konuta erişimini sağlamak için ihtiyaçtan fazla konut satın almayı engellemek doğru mudur?

Bu tür alımların engellenmesi veya bazı kısıtlamalar getirilmesi, esasen dar gelirlilerin yeterli finansman imkanlarına sahip olmamaları nedeniyle; projelerin ön satış modellerini zayıflatabilir, müteahhitlerin finansman maliyetlerini artırabilir ve sonuçta daha az konut üretilmesine yol açabilir. Bu da dar gelirliler açısından fiyat ve erişim sorununu hafifletmek yerine, daha da derinleştirme riski taşır. Dolayısıyla çıkar yol, talebi yasaklamak veya konut satışlarına kısıtlama getirmek değil; dar gelirlilere yönelik hedefli finansman mekanizmaları oluşturmak, onlara yeterli ve uygun şartlarda konut kredisi sağlamaktır.

Türkiye’de prestijli konut projeleri, sermaye sahibi bazı kişiler için, alıp uzun süre bekletmek için değil; kısa vadede alıp satmak ve sermayelerini katlamak için “kâr operasyonu aracı” olarak kullanılmaktadır. Bu, konut biriktirmekten farklı bir olaydır ve konut fiyatlarını kısa vadede yükseltme yönünde etki yapar.

Ekonomik yapının ve piyasa konjonktürünün doğal bir sonucu olan bu gerçeklikte asıl belirleyici olan, ekonomik yapının üretim temelli, sistemli ve dünya piyasalarına entegre bir değer üretim modeli sunmak yerine; rant fırsatlarını daha cazip ve erişilebilir kılmasıdır.

Uzun vadeli üretim yatırımları; yüksek enflasyon, faiz oynaklığı, belirsizlik ve zayıf sermaye piyasalarının güvenilir olmaması nedeniyle yeterince ödüllendirilmediğinde, sermaye doğal olarak daha hızlı ve yüksek getiri sunan yeni konut projelerine yönelir.
Bu sebepten, üretim üzerinden kalıcı zenginleşmeyi zorlaştıran bir ekonomik düzende, sermaye sahiplerini konut üzerinden kâr elde ettikleri için suçlamak rasyonel değildir ve duygusal bir tepkiden ibarettir. Sorunun kaynağı kişilerin tercihlerinden çok, bu tercihleri rasyonel kılan ekonomik düzenin kendisidir ve esas sorgulanması gereken budur.

Bu tabloyu kalıcı biçimde değiştirebilmenin yolu, kısa vadeli yasaklar veya insaf duygularını harekete geçirecek ahlaki çağrılar değil; üretim kültürünü geliştirmek, sermaye piyasalarına güveni tesis etmek ve ekonomiyi öngörülebilir, düşük enflasyonlu ve istikrarlı bir düzene kavuşturmaktır. Ancak, bu dönüşüm belirsiz bir geleceği işaret ettiğinden, devletin bu noktada yukarıda zikredilen finansman mekanizmaları, kooperatifleşmenin teşviki ve benzeri destekler sağlayarak kısa vadede dar gelirlilerin sermaye sahiplerine göre uygun projelerden konut edinme konusundaki dezavantajlarını giderecek hatta onları spekülatörlere göre daha avantajlı duruma getirecek politika araçlarını devreye sokması gerekir.

Yaşanan tabloyu “gayrimenkul biriktirmek barınma hakkını ortadan kaldırır” şeklinde okumak, iktisatta sıkça yapılan bir “sıfır toplamlı yanılgı” örneğidir.

Sorun, kaç daireye sahip olunduğu değil; konut üretiminin neden yetersiz kaldığı, kiraların neden hukuken baskılandığı ve enflasyonun neden kontrol altına alınamadığıdır. Bu yapısal sorunların faturasını bağımsız konut sahiplerine ahlaki suçlama olarak kesmek, meseleyi açıklamaz; sadece çok boyutlu sosyal ve ekonomik bir problemi anlaşılmaz hale getirir.

Konut sorunu tek başına“mülkiyet ahlakı” ile ifade edilecek kadar basit değildir. Bu sorunu, “arz–fiyat–enflasyon-hukuk” ekseninde okumayan her yorum eksik veya yanlış kalır.

Özetle, barınma hakkı ve konuta erişim tartışmaları kişisel niyetler üzerinden değil, adil davranışı rasyonel ve cazip kılan ekonomik yapı ve teşvik mekanizmaları üzerinden okunmalıdır. Gerçekçi çözümler, ahlaki temennilerden ziyade mümkün olanı esas alan, üretimi ve erişimi güçlendiren yapısal politikalardan geçer.