Öyle bir dönemdeyiz ki hem krediyle konut alanlar ucuza konut alabiliyor hem de konut satanlar, reel olarak pahalıya konut satıyor; fakat sonuçta hem alıcı hem de satıcı kârlı çıkabiliyor.
İrdeleyelim.
Son bir yılda inşaat maliyet endeksi %106 artmış. (Kaynak TÜİK)
Konut metrekare satış fiyatları Haziran 2021’de 4.545 TL’yken; tam bir yıl sonra 13.014 TL’ye yükselmiş. (Kaynak: TCMB ortanca fiyatlar)
Böylece konut fiyatlarındaki nominal artış %186 olurken, reel artış da %39 olmuş. Tek bir yıl için ortalama %39 reel kâr gerçekten çok yüksek.
İstanbul’daki fiyat değişimleri daha çarpıcı: Bir yıl önce 6.800 TL olan fiyatlar, Haziran 2022’de 21.329 TL’ye yükselmiş. Yani konut fiyatları artış oranı %214’tür. Reel artış oranı da %52’dir.
Antalya’da fiyat artışları İstanbul’dan bile daha yüksek.
Yıllık enflasyon oranı %145 olan ÜFE’yi (Üretici Fiyatlar Endeksi) de kullansak, yine de reel konut fiyatlarında anlamlı artışlar olduğunu görürüz. Fakat Fakat ÜFE’yi kullanmak doğru olmaz. Çünkü ÜFE’de işçilik yok ve inşaat işçiliği, son bir yıl içinde en çok %46 artmış.
Peki, konut satıcılarının kesin olarak kâr ettiği bir ticarette nasıl oluyor da konut alıcıları da kâr edebiliyor?
Cevap: Kamu bankalarından alınan ucuz kredi sayesinde.
Şu anda kamu bankalarının konut kredisi aylık faiz oranı 1,29’dur, yıllık bileşik %16,20
Önümüzdeki yıllarda gerçekleşecek enflasyon oranları sayesinde ödenecek konut kredileri taksitlerinin reel değeri, gerçek değerinin %27’sine kadar düşebilir.
Yazıyı rakamlara boğmamak için TL ile yaptığım hesaplamalardan vazgeçip analizimi basit ve anlaşılır kılmak için dolar üzerinde yapacağım.
Konut fiyatları, reel olarak inşaat fiyat artışlarından en az %25 daha fazla arttığı için reel olarak çok pahalıdır. Yani değeri 100.000 dolar olması gereken bir konutun işlem gören piyasa fiyatı, bugünlerde 125.000 dolardır.
Sebebi de aşırı taleptir.
Peki, son alınan kararlar bu aşırı talebi durdurur mu? Hayır, durduramaz, hatta teşvik bile edebilir fakat bekleyip göreceğiz. Önümüzdeki dönemde, “zorunlu karşılık ve faiz tavanı” dolayısıyla özel bankalar da konut kredisi vermeye razı olabilir. Çünkü konut kredisi için Hazine Tahvili bloke etmek gerekmiyor. Fakat faiz/kâr payı oranı %1.75 civarında olacaktır.
Yaptığım hesaplamalara göre, gerçek değeri 100.000 dolar ve bugünlerde 125.000 dolara satın alınabilen bir ev, %20 peşinat ve %80 kamu bankası kredisiyle satın alınırsa, alan kişi, %1,29 ucuz TL konut kredileri sayesinde, aldığı konutu 83.000 dolara mal edebiliyor.
Bu konut için ödenen %20 peşinat 25.000 dolar ve taksitler toplamı da, benim varsayımlarımla en çok 58.000 dolar oluyor.
Konut pazarının bu kadar canlı olmasının sebebi bu gerçeklerdir.
BANKALARI YAĞMALANAN BİR EKONOMİ
Alan kârda, satan kârda; o zaman kim zararda?
Cevap: Kamu Bankaları.
Dünkü yazımızda da anlattık; Hazine borçlanıyor, yükünü bankalar çekiyor. Firmalar borçlanıyor, yükünü bankalar çekiyor, faizlerin düşürülmesi gerekiyor, yükünü bankalar çekiyor.
Yani bankalar, halka, yağmalatılıyor.
Peki, bankalar bu kadar yükü taşıyabilecek kadar güçlü mü?
İster banka gibi kurumlar olsun isterse de yük taşıyan bir kamyon, farketmez; herkesin, bir yük taşıma kapasitesi var, eğer bu kapasite aşılırsa kurumlar da çöker kamyonlar da.
Her durumda, bankaların gerçek zararı, dolaylı yollardan topluma yüklenir.
Kâr eden bir bankanın sahipleri kamu ya da özel kişiler olabilir fakat zarar eden bankalar, her zaman ve her yerde, halkındır; yani kamunun bütçesi olan Hazine’nin.
Ekonomimizin taşımaya çalıştığı yük her geçen gün biraz daha ağırlaşıyor ve bu ağır yük, taşıyıcı ünitelerin direncini zayıflatıyor çünkü taşıma yöntemi, aynı anda çürütücü mikroplar da içeriyor.
Bir ekonominin bir tarafı çürürken diğer taraflarının iyi olması mümkün değil çünkü çürüme, gerçekten metastaz yapar.
Çürüme kanser kadar çökertici içerikler barındırır, kurumlarda.
Altılı Masa bilsin ki, iktidarını korumak için hükümet bütçesini yeterli görmeyen ve banka kaynaklarını da devreye sokacak olan, gözü kara bir siyasi rakipleri var.
Son analiz ve öngörü: Şirketler ve şahısları memnun eden banka yağması yoğunlaşarak devam edecektir.
