Bir süredir özellikle kiralık konut piyasasını yakından takip ediyorum. Bilinen emlak kiralama portallarından İstanbul’daki Şişli, Beşiktaş gibi merkezi semtlerdeki kiralık ilanlarını inceliyorum.

Gözüme çarpan bir sürü tuhaf durumlar oluyor. Bu tuhaflıkları bir yazıya dökme niyetim vardı ve dün Cumhuriyet Gazetesi’ndeki köşesinde Prof. Dr. Veysel Ulusoy da konuyu gündeme getirince ben de yazıda biraz daha derine dalmak istedim.

Elbette birçok şehirde olduğu gibi İstanbul’da da merkezi bir yerde oturmak, ister o konutu satın alın isterseniz kirada oturun, görece merkezi olmayan semtlere göre daha pahalı. Hatta bazen gördüğünüz fiyatlar ya da kiralar dudak uçurtacak kadar yüksek.

Siz de sanırım benim gibi bu tip yüksek fiyatlı ilanlara denk geldiğinizde kendi kendinize soruyorsunuzdur.

Kim oturuyor bu evlerde? Kim ödeyebiliyor bu yükseklikte kiraları?

Son dönemde gördüğüm ilanların içeriğine biraz daha fazla zaman ayırınca sanırım ben artık kısmi bir cevap buldum. Yüksek kiraya ya da satış fiyatına sahip konutların altında Türkçe açıklamaların dışında Arapça ve İngilizce de o konutun tanıtımı yer alıyor. Dolayısıyla benim gözlemim bu semtlerdeki evlerin önemli bir kısmı ya yurtdışından Türkiye’ye gelen yabancı firma çalışanlarına ya da petrol zengini ülkelerden gelenlere bu evlerin verildiği yönünde.

Nitekim fiyatların yüksek olduğu bu merkezi semtlerde biraz vakit geçirdiğinizde sık sık turist olmadığını anlayabildiğiniz başka ülke vatandaşları ile de karşılaşıyorsunuz. Burada tabii TL’nin değerindeki düşüş önemli rol oynuyor.

Öyle ya da böyle son dönemde çok tartıştığımız konut fiyatlarında ya da kiralardaki artışta önemli faktörlerden biri bu. Tıpkı taksi meselesindeki gibi yani. Yabancı kiracı bulan affetmiyor anlayacağınız.

Talebin yüksekliği, konut arzının kısa vadede talebe cevap verememesi gibi başka birçok neden de sayabiliriz.

Ancak burada bir başka mesele daha var. Konunun son dönemde en az tartışılan boyutlarından biri.

Malumunuz özellikle TÜİK'in açıkladığı enflasyon oranları konusunda hiçbirimiz tatmin olmuyoruz. Maaş zamları yaklaştığında TÜİK enflasyonu baz alınarak yapılarak zamlar canımızı sıkıyor.

Bu durum sadece çalışanlar için sorun olmuyor. Aynı zamanda ev sahipleri ile kiracılar arasında da bu nedenle ciddi anlaşmazlıkların baş göstermeye başladığı haberleri artmaya başladı!

Sorun ise şu.

Biliyorsunuz kira zamlarında yasal sınır, TÜİK tarafından açıklanan on iki aylık ortalama tüketici fiyatları enflasyonu. Yani bu ay kirasını arttıracak bir kişi için maksimum oran %15,15! Önümüzdeki ay da yine enflasyondaki gelişmelere bağlı olarak yıllık ortalama TÜFE değişimi.

Ev sahipleri de bu enflasyonun gerçekleri yansıtmadığını ve daha fazla zam yapılmasını talep ediyor. Bu da evsahipleri ve kiracılar arasında ciddi bir anlaşmazlık kaynağına dönüşmüş durumda.

Ev sahiplerinin konutun bulunduğu semte göre bu konuda çok daha ısrarcı olduğunu da duyuyoruz. Hatta kiracının evden ayrılması durumunda bir sonraki kiracının çok daha yüksek ücrete oturacak olması ihtimali de ev sahiplerinin elini güçlendiren bir koza dönüşüyor.

Gerçi TÜİK'in yine kendi açıkladığı rakamlara bakarsanız durum hiç böyle değil.

TÜİK'e göre İstanbul, Ankara, İzmir ve Türkiye genelinde son beş yıldır kiralardaki artış TÜFE’nin çok altında kalmış. Hatta TÜİK'e göre Türkiye genelinde geçtiğimiz Temmuz ayında konut kiralarının artışı tüketici enflasyonunun neredeyse 8 puan altında!

Bu fark İstanbul’da %9’a kadar çıkmış.

Yani Temmuz ayı enflasyonu %18,95 iken konut kiralarının TÜİK'e göre konut kiralarının artışı İstanbul’da yıllık %10,03 olmuş. Bu yüksek fark, 2021 yılının başından bu yana da devam ediyor.

Yani TÜİK'e göre kira artışlarında hiç de öyle tespit edilebilen bir astronomik artış yok. Bilakis kira zamları enflasyonun bayağı altında kalıyor!!!

Kiralarda durum buyken konut fiyatlarında ise tam tersi. TCMB tarafından yayınlanan konut fiyat endeksine göre konut fiyatları yıllık enflasyondan neredeyse 10-15 puan daha yüksek. Yani aylara göre değişse de geçtiğimiz yılın ilk yarısına göre yıllık artış %30 dolayında.

Yani TÜİK ile TCMB’nin verileri arasında da bir mantık sorunu var.

Satarken bir yıl öncekine göre çok daha pahalıya satan ev sahipleri, kiraladıklarında çok daha düşük kira artışlarına razı oluyorlar.

Ben de anlamadım, anlayan beri gelsin!

SON SÖZ: 30 Ağustos Zafer Bayramımız kutlu olsun!