Ocak 2005.

O zamanlar TÜİK “Kiracılar tarafından ödenen gerçek kira” fiyatını açıklıyordu. Bu sayede ülkemizde ortalama kira neydi görebiliyorduk. Bu veri Nisan 2022’ye kadar açıklanmaya devam etti.

2005 ocak ayında ortalama kira fiyatı 240,20 TL’ymiş (177,0 $).

Son veri Nisan 2022: Ülkemizde ortalama kira fiyatı 1.408,73 TL (95,7 $)

2005-2021 yılları içinde kira tutarı TL bazında %359,5 artarken TÜİK ‘kira endeksi’ %321,0 artıyor.

Kira tutarı ile kira endeksi arasında yüzde 9,12’lik bir sapma var.

Ödenen gerçek kiranın artışı gibi kira endeksi de artmış olsaydı kira endeksinin yüzde 9,12 daha yüksek olması gerekiyordu. İlginç bir durum.

Acaba gerçek kira ödemesi kira endeksine yansırken yolda yıpranmaya mı uğradı! Ne dersiniz?

Şimdi hesap için önümüzde iki seçenek bulunuyor.

İlk seçeneğe göre bu yüzde 9,12’lik farkı yok sayarak kira endeksinden gerçek kirayı bulabiliriz.

Bu hesaba göre Nisan 2022’de 12,72 olan kira endeksi Haziran 2026’da 142,81’e çıkıyor. Bu durumda Haziran 2026’da Türkiye’de ortalama kira 15.813,8 lira olarak hesaplanıyor. Endeks değişimi bunu gösteriyor.

İkinci seçenek ise fiyat ile endeks farkının olduğu gibi kabul ediyoruz: Bu durumda da Haziran 2026’da ödenen gerçek kira 14.167 lira etmektedir.

Aslında çok fark yok. İkisi de birbirine çok yakın. Kısaca diyebiliriz ki TÜİK ülkemizde ortalama kira fiyatını 15 bin lira civarında hesap etmektedir.

MERKEZ BANKASI NE DİYOR?

Konut ve kira konusunda Merkez Bankası tarafından da veriler açıklanıyor.

Bizi ilgilendiren en önemli kızım “Konut Fiyatları”.

Mesela Merkez Bankası verilerine göre (2010 sonrası veriler var) 2010 yılı ilk çeyreğinde ortalama konut birim fiyatı 1.007 liradır. TÜİK kira verisini 100 m2 konut kabul edersek birim kira fiyatı aynı dönemde 4,77 lira olarak karşımıza çıkıyor.

Bu demektir ki, bir konutun kira geliri ile amorti süresi 17,6 yıla karşılık geliyor. Bu süre ilerleyen yıllarda 30-32 yıla kadar çıkıyor (2021)

Ve 2022 yılı. Kira artışlarına fren getiriliyor. Konut fiyatı artıyor ama ortalama kira artmıyor. 2023 yılında kira amorti süresi 80 yıla kadar yükseliyor. Son kira artışları ile bu oran 2026-II. Çeyrek itibari ile artık 28,0 yıl.

Oysa Merkez Bankası “yeni Konut ve yeni konut kira endeksine” göre kiranın konutu amorti süresi 16,7 yıl. Ortada çok büyük fark var.

Hatta Merkez Bankası “değerlemesi yapılmış konut” birim kira değerine göre ortalama yeni konut kirası 25.863 liraya tekabül ediyor. Bu demektir ki eski konut kiraları TÜİK tarafından çok daha düşük hesaplanıyor.

Acaba gerçek ne?

Mesela Merkez Bankası ‘ortalama konut fiyatı’ ile ‘yeni konut fiyat’ farkının %10,0 olduğunu ilan ediyor. (Endekslere göre)

Ama TÜİK ila Merkez Bankası verilerine göre yeni konut kirası (25,863 TL -MB) ile ortalama konut kirası (15.000 TL- TÜİK) farkı yüzde 72,0…

Bunun pek mantıklı bir izah olamaz.

Gerçek durum nedir kimse bilmiyor. Ve de bilemeyecek…

Bir başka mesele daha var: Mesela Merkez Bankası ortalama konut fiyat endeksi ile ortalama birim konut fiyatlarını açıklıyor. Dikkat edin; biri endeks olarak açıklanıyor diğeri nominal fiyat olarak açıklanıyor.

Lakin 2018-II.Ç’den 2026-II.Ç’e artışlar çok farklı. Konut fiyat endeksi %1945 artarken konut birim fiyatı %1685 artıyor.

İşin özeti şu: TÜİK verilerinde konut kiraları halen çok düşük. Merkez Bankası eski-yeni konut farkı gibi kira farkı olsaydı şu sıralar Türkiye’de ortalama konut kirası 15 bin lira seviyesinde değil 23 bin lira civarında olacaktı.

Bu hesaba göre ortada en az yüzde 50’lik bir kira artışı endekslere yansıtılmamış demektir. Kira ödemesinin enflasyon hesabındaki ağırlığını en az yüzde 5,5 olarak kabul edersek genel enflasyon hesabının 2022 sonrası yüzde 40 civarı neden saptığını da anlayabiliriz.

Siz gerçek kirayı resmi verilere göre ödemiyor olabilirsiniz… Ama geliriniz bu resmi verilere göre belirleniyor. O nedenle sizin maaşınız ortalama kira 15 bin liraymış gibi ödeniyor.

Bilmeniz gerekir.

NOT: Eğer Merkez Bankası yeni konut kiralarını ortalama 25.863 TL diyorsa ve TÜİK ise toplam konutların ortalama kirası 15 bin liradan hesap ediyorsa eski konutların kira ortalaması inanılmaz düşük demektir.

Yani ortada büyük bir yanlış var ve bu yanlışın faturasını özellikle emekliler çekmektedir.