Kiralara getirilen yüzde 25'lik zam sınırı, eski kiracılarla yeni kiracılar arasındaki farkı açmaya başladı. Ev sahipleri önceki senelerde yaptıkları gibi bu sene de ara zam talebinde bulundu. Milyonlarca kiracı ise ev sahiplerinin böyle bir ara zam hakkı olup olmadığını araştırmaya başladı. Peki, ev sahipleri ara zam yapabilir mi? İşte, kiracıların en çok merak ettiği o sorunun yanıtı...
Emlak piyasasındaki artıştan bir türlü memnun kalmayan ev sahipleri, zam talebinde bulunmaya devam ediyor. Kiraların piyasa şartlarıyla eşit olmadığını belirten ev sahipleri şimdi de ara zam talebinde bulunuyor. Kiracılar ise yüzde 25'lik zam sınırını hatırlatarak bu talebi reddediyor. Peki, ev sahipleri ara zam yapma hakkına sahip mi? Cevabı haberimizin devamında...
Ev sahipleri ve kiracılar arasında yeni bir tartışmaya neden olan ara zam konusuna değinen Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadelere yer verdi:
“Kira fiyatlarında yüzde 25’lik sınırlamanın ikinci yılda da devam etmesiyle beraber mal sahibi kiracı anlaşmazlıkları daha da arttı. 1 Eylül itibarıyla arabulucu sistemi ile gayrimenkul kira davalarında ön başvuru şartı alınacak olsa da bu noktada mal sahibi ve kiracıların anlaşmazlığı çok daha üst boyutta devam ediyor.
FARK KATLANARAK ARTIYOR
Mevcut durumda enflasyonda yaşanan yüksek artışlar ve bunların iki yılda oluşturduğu farklar bazı yerlerde eski kiracılarla yeni kiracılar arasındaki farkı neredeyse 4-5 kata kadar çıkarttı.
Mal sahiplerinin bir kısmı kira artışı için baskı yapsa da bazıları yüzde 25’ten fazla artış yapmamak için direnç gösteriyorlar. Yüzde 25 zam sınırını sonuna kadar kullanmaya çalışan kiracılar var.
TÜFE’nin son 12 aylık ortalaması çerçevesinde kalması noktasında bizlerin görüşleri olsa da bunu koruyamadık. Bu nedenle TÜFE’deki yüzde 60 yerine yüzde 25 uygulanıyor. Bu da kira farkını gittikçe artırıyor.
TAHLİYEYİ HIZLANDIRMAK İÇİN ÇEŞİTLİ YOLLARA BAŞVURUYORLAR
Bu durumda mal sahipleri de 10 yılı geçtikten sonra tahliye davası, 5 yılı geçtikten sonra kira tespit davası, ara dönemlerde uyarlama davası, taşınmazın satışa çıkarılması, belki de daha önce aldıkları tahliye taahhütleri varsa bunları işleme koyarak tahliye sürecini hızlandırma gibi birçok yolu deniyor.
Kiracılardan da davalar uzun sürmesi nedeniyle kirayı ödememe, taşınmazı satılık olarak görmek isteyenlere daireyi göstermeme, mal sahipleri ile kira konusunda herhangi bir uzlaşma yapmama, hatta mal sahiplerinden taşınmazdan tahliye olmaları karşılığında bedeller isteme gibi çok farklı hareketler görüyoruz.
KİRACIDAN GÜNLÜK KİRALIK DAİRE UYGULAMASI BAŞLADI
Bazı kiracılar bunu fırsata çevirip kiraladıkları daireleri başkalarına kiraya verdikleri gibi eşyalı hale getirip bu daireleri günlük kiralık verebiliyorlar.
Bazı kiracılar yanlarına ortak kiracılar dahil ederek kiralarını hem kendileri için daha makul seviyeye çekme, hatta kazanç elde etme kısmına giriyorlar diyebiliriz.
EV SAHİPLERİNİN ARA ZAM YAPMA HAKKI VAR MI?
Kira kontratları borçlar kanunu çerçevesinde yıllık olarak yapılıyor ve yıllık artışlar belli çerçevede ilerleyebiliyor. İş yerlerinde TÜFE’nin son 12 aylık ortalaması devam ederken, konutlarda bu yüzde 25 ile sınırlandırıldı. Özellikle konutlarda ya da iş yerlerinde bir ara zam makul ve mantıklı bir çerçeve değil.
Ara zam mümkün olarak değerlendirilmez ve yapılamaz. Kiracılar zam sınırlandırılması sonrasında yüzde 25’e göre kira artışı yapma hakkına sahiptir.
Kiracılardan da bazı iyi niyetli örnekler çerçevesinde piyasadaki kiraları görerek mal sahiplerinin daha yüksek orandaki artışlarını kabul edenler de yok değil.
Örnek vermek gerekirse, o bölgede 2+1 bir dairede kiralar 12 bin TL seviyesindeyse, kiracı 3 bin TL oturduğu bir yeri 5-6 bin TL seviyesine kadar getirmeyi kendi de kabul ediyor.
Çünkü evden çıktığı takdirde gerek taşınma, gerek depozito ve peşin kira gibi pek çok maliyet kendileri için büyük maddi külfet doğurabilir nitelikte.
Yüzde 25 sınırlaması dışında şu andaki çerçeve taraflar arasında uzlaşma ile ilerliyor diyebiliriz. Bu noktada hükümetin farklı oranda yapılan artışlar çerçevesinde bir hukuki yaptırımı olur mu? Para ya da hapis cezaları gibi kriterler gerçekleşir mi? Bunları belki Meclis açıldıktan sonra görüyor olacağız.
Sektör temsilcisi olarak görüşümüz eğer taraflar arasında mutabakat varsa en azından daha yüksek oranda artış yapılmış olsa bile bunu engellememek gerekir. En azından taraflar yeni anlaştıkları bedeller üzerinden de devam edebilirler. Kendi aralarında serbest irade ile karar verdikleri bir artıştır.
ARABULUCU SİSTEMİ İŞE YARAR MI?
Arabuluculuk sanıldığı gibi taraflar arasında kira bedeli üzerinde uyuşma sağlayacak sistem değil. Sadece tarafları bir araya getiren bir sistem. Zaten yüzde 25 kanuni sınırlama olan bir düzende bunun arabulucuya giderek çözülmesini bekleyemezsiniz. Zaten yüzde 25’in üzerine hukuki anlamda para veya hapis cezası gelecekse taraflar arabulucuya gittiklerinde zaten artırmamış olacaklar.
O nedenle kira artış oranlarında arabulucu sistemi üzerinden çözülebileceğini düşünmemek lazım. Konu arabuluculuk çerçevesinde dava açılacak kira uyuşmazlıklarında değerlendirmek lazım.
Kişinin 10 yıl geçtiği için taşınmazdan tahliye edilmesi isteniyorsa, bu noktada bir uzlaşma sağlanabilir mi? Ya da taşınmazla ilgili bir ortaklığın giderilmesi davası vardır. Taraflar bir araya gelir. ‘Taşınmaz mahkemede satılmasın biz kendi aramızda bir şekilde bunu çözelim’ diyebilir.
YÜZDE 20-30 ORANINDA ANLAŞMA SAĞLANABİLİR
Kira artışı konusundaki anlaşmazlıklar arabulucu kapsamında olmayacak. Bunlar ya tahliye nedenini oluşturan bir hükümden kaynaklanacak ya da gayrimenkulle ilgili farklı bir anlaşmazlığın sebebini oluşturacak.
Davalarda benim beklentim yüzde 20-30 aralığında bir anlaşma sağlanması imkanı oluşturabileceğine yöneliktir.”
